Se um prédio de apartamentos estiver dividido em vários apartamentos e estes forem vendidos individualmente, aplica-se a declaração de divisão. Ele regula a divisão formal de toda a propriedade e fornece informações sobre os direitos e obrigações do novo proprietário. Diremos a você como apresentar uma declaração de divisão, o que você, como comprador, deve considerar e qual é a base legal.
O que é uma declaração de divisão?
A declaração de divisão regula a divisão formal de um edifício, incluindo todos os direitos e obrigações dela decorrentes. É a base jurídica para a propriedade de apartamento ou parcial e fornece ao cadastro informações precisas sobre os fatos do cadastro. Esta declaração unilateral deve ser feita pelo proprietário do imóvel. Com a obrigação de fazer esta declaração, o legislador cria uma base legal para compradores e vendedores. Ambos os lados podem se referir a isso em caso de dúvida.
Tudo parece incrivelmente complicado no jargão técnico? Mas realmente não é. O princípio da declaração de divisão pode ser explicado com relativa facilidade usando um exemplo: Se os apartamentos em um prédio de apartamentos devem ser vendidos individualmente, uma declaração de divisão deve ser submetida ao registro de imóveis. Esta declaração fornece ao futuro comprador informações sobre seus direitos e obrigações em relação ao imóvel.
A declaração de parcelamento também serve como base legal para que os chamados cadastros de imóveis possam ser criados no cadastro de cada apartamento. Tanto a declaração de loteamento (com todos os seus componentes) quanto os cadastros de pessoas físicas devem ser notarizados. Assim que todos os componentes e documentos forem autenticados, o proprietário do edifício pode vender os apartamentos individuais. O prédio é dividido antes de ser vendido. Para o comprador e a comunidade de proprietários, por sua vez, isso significa que eles podem influenciar o layout do prédio antes de comprar.
dica: Se pretende comprar um apartamento, deve consultar com atenção a declaração de divisão da casa com antecedência, a fim de evitar quaisquer inconvenientes para si na compra de um apartamento.
Você deve conhecer estes termos em relação à declaração de divisão
Olá, jargão técnico! Você está lidando com o tema da declaração de divisão? Então, você definitivamente deve saber estes quatro termos e o que eles significam:
- Propriedade comum : a chamada propriedade comum é o termo usado para descrever as partes da propriedade que não pertencem apenas ao proprietário do apartamento. Isso inclui a escada ou a cobertura do telhado. Paredes de suporte de carga também podem ser incluídas.
- A propriedade privada: A propriedade privada é a propriedade individual das instalações do edifício. Por outras palavras: por exemplo o apartamento, a garagem, a cave, o sótão ou o lugar de estacionamento.
- Propriedade do apartamento: a propriedade do apartamento é a propriedade do comprador do apartamento individual no prédio. Além do imóvel residencial, o comprador também possui ações no imóvel comum.
- O direito especial de uso: Um direito especial de uso é o direito que o comprador tem de usar uma propriedade comum, como um espaço de estacionamento gratuito ou um jardim gratuito.
- As restrições de uso e uso: uma declaração de divisão regula não apenas a estrutura de propriedade, mas também se os apartamentos podem ser usados comercialmente ou se partes do edifício, como o sótão, podem ser expandidos.
Em edifícios de apartamentos, a declaração de divisão regula a propriedade e os direitos de uso dos proprietários.
Em que consiste uma declaração de divisão?
Acima de tudo, é importante que a declaração de divisão regule com precisão o que é especial e o que é propriedade conjunta. Essa é a única maneira de ver mais tarde quem é exatamente responsável por cada parte. Especialmente no caso de renovações ou danos, podem surgir disputas sobre o pagamento. Porque: se se trata de propriedade comum, toda a comunidade deve pagar os custos proporcionalmente. Se o dano afetar a propriedade privada, o respectivo proprietário do apartamento deve pagar os custos.
Declaração de divisão: conteúdo e regulamentos
Isso resulta nos seguintes componentes de uma declaração de divisão:
- O plano de distribuição: além da divisão do edifício, este plano também lista a localização e o tamanho das partes individuais. As ações individuais de propriedade são geralmente dadas em milésimos. Isso significa que: se um proprietário possui 8,4% de toda a propriedade, isso é indicado no plano como 84/1000. O número não representa o tamanho do apartamento, mas sim a percentagem de propriedade de todo o edifício.
- A ordem da comunidade: Neste regulamento, dentro da declaração de divisão, todos os direitos e obrigações do proprietário podem ser encontrados. Esses direitos e obrigações estão relacionados ao relacionamento entre todos os proprietários. As regras da casa podem ser adicionadas a essas regras da comunidade - mas não é necessário. A ordem da comunidade só pode ser alterada retrospectivamente se toda a comunidade concordar. Portanto, aqui o comprador deve olhar com muito cuidado para ver se tudo se encaixa. A base legal para a declaração de divisão é a Lei do Condomínio (WEG). Uma vez que esta lei é interpretada de forma relativamente restrita, devem ser estabelecidas cláusulas de abertura individuais no sistema comunitário. Cuidado: Resoluções que divergem da WEG não são necessariamente legalmente eficazes e vinculantes. O caso individual deve ser verificado aqui.
- O certificado de conclusão: O certificado de conclusão é uma parte importante da declaração de divisão, uma vez que afirma que os apartamentos individuais podem ser usados independentemente uns dos outros, uma vez que são independentes.
Como posso alterar a declaração de divisão?
Pode ser necessária uma alteração na declaração de divisão se um dos proprietários quiser alterar coisas no apartamento ou nos bens comuns. Isso geralmente requer não apenas uma resolução por maioria, mas também uma mudança autenticada na declaração de divisão. A declaração de divisão geralmente precisa ser alterada, especialmente quando mudanças estruturais são feitas. Isso pode acontecer, por exemplo, quando um apartamento é dividido ou dois apartamentos são unidos. Nesse caso, a alteração da declaração de divisão deverá ser lavrada formalmente e notarizada. A mudança deve então ser entregue ao cadastro.
Bom saber: Para projetos menores, como quando dois proprietários desejam trocar suas vagas de estacionamento ou compartimentos no sótão, não é necessária nenhuma alteração na declaração de divisão nem um voto da comunidade.
Estes são os problemas mais comuns ao declarar divisão
Se você deseja comprar um apartamento em um prédio de apartamentos, você deve estudar atentamente e verificar a declaração de divisão. Caso contrário, pode surgir uma ou outra desvantagem para o proprietário. Reunimos alguns exemplos de armadilhas na declaração de divisão:
- Janelas: Basicamente, as janelas e os caixilhos das janelas pertencem à comunidade. Aqui, deve ser especificado na declaração de divisão que cada proprietário tem de pagar apenas pela substituição da sua janela.
- Remodelações: De acordo com a lei, as reparações e remodelações devem ser pagas proporcionalmente pelo proprietário. Mudanças também são possíveis aqui.
- Animais: Em algumas declarações de divisão, manter animais de estimação no apartamento alugado é considerado proibido. Se você deseja ter animais de estimação, esta parte deve ser verificada com cuidado.
- Proprietário anterior: De vez em quando acontece que a declaração de divisão estipula que o novo proprietário deve pagar as dívidas do inquilino anterior. Cuidado é recomendado aqui.
- Negócios: Você está planejando ter um negócio em seu apartamento? Então você deve ler cuidadosamente quais tipos de negócios são permitidos na declaração de divisão.
Se a detenção de animais for proibida na declaração de divisão, isso se aplica a todos os proprietários da comunidade de proprietários.
Quanto custa uma declaração de divisão?
A assinatura da declaração de divisão deve ser autenticada ou mesmo notarizada para ter eficácia. Dependendo disso, os custos variam entre 70 e 140 euros. Mais: Os custos baseiam-se no chamado valor de mercado do imóvel. Quanto maior for esse valor, maiores serão os custos da declaração.
Você perdeu sua declaração de divisão?
Todos nós perdemos, perdemos ou até jogamos fora documentos importantes no calor do momento. Isso acontece e não é uma perna quebrada. Se você tiver um interesse legítimo na declaração de divisão, por exemplo, se deseja comprar um apartamento ou já o comprou, pode consultar o documento no cartório de registro de imóveis e obter uma cópia mediante o pagamento de uma taxa. Você também pode obter mais documentos sobre a propriedade com a autoridade de supervisão de construção.
Conclusão: verifique cuidadosamente a declaração de divisão
Se estiver pensando em comprar um apartamento em um prédio de apartamentos, você não deve, de forma alguma, negligenciar a declaração de divisão. Isso deve ser verificado com cuidado antes de comprar, pois pode ter grandes desvantagens e as alterações na declaração são caras e relativamente demoradas. A declaração de divisão também é extremamente importante, pois determina o que exatamente pertencerá à sua futura propriedade e a quais partes do prédio você terá direito além do seu apartamento. Com todas essas dicas, nada pode dar errado em comprar um apartamento novo em um prédio de apartamentos.
Maren Black