Um investimento imobiliário pode prometer altos retornos, especialmente em tempos de baixas taxas de juros. Leia aqui o que você deve procurar com esse tipo de investimento para alcançar o melhor resultado possível para você.
Tirar o máximo proveito do dinheiro que você economizou atualmente não é tão descomplicado quanto era há alguns anos, quando você obteve taxas de juros satisfatórias para depósitos overnight ou a prazo fixo. Hoje, a taxa de juros em muitos lugares é zero por cento ou apenas um pouco mais alta, o que significa que o dinheiro colocado ali não experimenta nenhum aumento de valor - ele perde valor até devido à inflação. Um investimento imobiliário pode ser uma alternativa sensata para gerar um retorno atraente com o dinheiro. Se você está pensando em investir seu dinheiro dessa forma, aqui estão algumas dicas para evitar riscos e obter o melhor resultado possível:
- Considere se o investimento é certo para você.
- Conheça as vantagens e desvantagens de investir em imóveis.
- Identifique propriedades de investimento recomendadas.
- Encontre a propriedade certa.
- Determine o valor de mercado da propriedade.
- Preste atenção ao essencial ao comprar a propriedade para investimento.
- Escolha o financiamento certo.
- Seja realista quanto ao retorno.
- Decida se você mesmo deseja morar na propriedade.
- Escolha os inquilinos com sabedoria.
Dica 1: pondere se o investimento é certo para você
As taxas de juros permanentemente baixas tornam a compra de um imóvel muito mais barata do que há alguns anos. Ao mesmo tempo, as baixas taxas de juros tornam outras formas de investimento, como depósitos a prazo fixo ou depósitos overnight, pouco atraentes. Comprar um imóvel, portanto, parece uma alternativa sensata em muitos casos. No entanto, deve ficar claro para você que deve ter um certo valor patrimonial vinculado ao longo de muitos anos. Se você se sentir desconfortável, o investimento imobiliário pode não ser para você.
Se o patrimônio líquido necessário estiver disponível, houver capacidade de crédito e não houver inibições para amarrar capital no longo prazo, comprar um imóvel pode ser uma forma lucrativa de investir seu dinheiro. Especialmente ao comprar em uma das áreas metropolitanas populares, como Berlim, Hamburgo, Munique, Frankfurt ou Colônia, onde os preços dos imóveis e os aluguéis continuam subindo. No entanto, para ter certeza de que comprar uma casa própria é a forma certa de investimento para você, definitivamente vale a pena dar uma olhada em todas as vantagens e desvantagens.
Os aposentados, em particular, se beneficiam de investimentos de capital em imóveis: eles podem morar lá e, assim, economizar nos custos de aluguel ou aumentar sua pensão com renda de aluguel.
Dica 2: conheça as vantagens e desvantagens de investir em imóveis
A posse de uma casa tem inúmeras vantagens, mas também desvantagens. Antes de decidir comprar uma propriedade para investimento, você deve estar ciente de alguns pontos.
Quais são as vantagens de investir em imóveis?
As vantagens de comprar uma propriedade para investimento incluem:
- Estabilidade de valor
O valor dos ativos privados é estabilizado pela aquisição de bens imóveis se complementar outros tipos de investimento. Os ativos existentes são então distribuídos por diferentes investimentos, o que minimiza o risco de inadimplência.
Ganho de ativos O investimento em imóveis geralmente compensa tanto no curto quanto no longo prazo: um retorno pode ser obtido diretamente por meio da renda do aluguel. No longo prazo, pode-se esperar um aumento no valor do imóvel e da casa ou apartamento.- Segurança da
inflação A inflação minimizou no longo prazo os ativos, pois o dinheiro foi perdendo gradativamente seu poder de compra. Você pode evitar esse efeito investindo em imóveis, já que o preço dos terrenos e as receitas de aluguel geralmente continuam subindo. - Receita de aluguel
Em áreas com alta demanda, a receita de aluguel pode ser aumentada gradualmente de forma a aumentar a receita de aluguel, observando o freio do preço do aluguel e o teto. - Vantagens fiscais
São sobretudo as vantagens fiscais que tornam os investimentos imobiliários tão atrativos. Os juros a serem pagos para financiar o imóvel adquirido são compensados com a receita do aluguel. Além disso, há as despesas previstas com reparos e administração do imóvel. Além disso, a depreciação do prédio ajuda os investidores a ficarem isentos da declaração de imposto de renda. - Segurança financeira como pensionista
Se o imóvel foi adquirido para uso próprio, o investidor beneficia ao atingir a idade de reforma, uma vez que não é necessário efetuar o pagamento da renda neste período de menor rendimento. Se o imóvel foi adquirido para arrendamento, o rendimento do arrendamento complementa a pensão, pelo que existe normalmente uma segurança financeira muito maior.
Quais são as desvantagens de investir em imóveis?
No entanto, se você usar seu dinheiro para comprar um imóvel, também deverá levar em consideração algumas desvantagens e riscos. Esses são:
Custos de manutenção incorridos Um apartamento ou uma casa precisa de cuidados e medidas de manutenção aqui e ali. Isso às vezes pode ter um impacto significativo. Se a propriedade faz parte de uma comunidade de proprietários, o poder de decidir o que é reparado e a que custo não está apenas nas suas mãos.- Restrições sobre possíveis aumentos de aluguel A
legislação (por exemplo, por meio de controles de aluguel e limites máximos) às vezes restringe severamente a liberdade de definir o aluguel, o que, por sua vez, limita o retorno. - Perda de rendimento com
financiamento de acompanhamento As taxas de juros atualmente favoráveis podem não estar permanentemente disponíveis. Se for escolhido o financiamento imobiliário com apenas uma taxa de juros fixa curta, o financiamento subsequente que será necessário em breve poderá receber uma taxa de juros anual efetiva mais pobre, o que reduz o retorno geral. - Compromisso de capital de longo prazo Na
compra de um imóvel, o capital empregado fica amarrado por muitos anos, geralmente décadas, e não pode ser usado para outros investimentos. Além disso, somas consideráveis são investidas. Se o imóvel for uma compra ruim, existe o risco de perdas enormes. - Despesas administrativas para arrendamento
Se a propriedade adquirida for alugada e não fizer parte de uma comunidade de proprietários, às vezes há despesas administrativas consideráveis. A extensão disso depende em grande parte da natureza e do comportamento do inquilino. Portanto, deve ser selecionado com cuidado (consulte a dica 10).
Sempre existe um certo risco com um investimento imobiliário: se o imóvel for uma compra ruim, muito dinheiro será perdido.
Dica 3: identifique propriedades de investimento recomendadas
Se você deseja investir seu capital em imóveis, existem várias opções.
- Casas
Se a propriedade de investimento for alugada, as casas em grandes lotes geram um retorno relativamente baixo. No entanto, a grande área é uma vantagem enorme na venda. Uma propriedade é um investimento particularmente valioso. Se estiver em um local atraente, é muito provável que um preço de venda significativamente mais alto possa ser alcançado para a propriedade em alguns anos. - Apartamentos
Um apartamento, como investimento de capital, requer mais coordenação do que uma casa. Porque aqui o acordo com a comunidade de proprietários é sempre necessário quando se trata do bem comum. As decisões aqui devem ser tomadas coletivamente e nem sempre são do interesse de todos os proprietários. Se determinadas medidas desejadas forem rejeitadas pela comunidade de proprietários, o que possibilitaria maior receita de aluguel, isso pode levar a perdas no retorno. - Imóveis
comerciais Os imóveis comerciais podem recompensar os investidores com retornos elevados. No entanto, essa vitória vem com um alto nível de risco. Para poder estimar a demanda por espaço comercial, é essencial ter um forte conhecimento do mercado. Caso contrário, as vagas no mercado imobiliário ameaçam destruir os retornos.
Dica 4: encontre a propriedade certa
Para encontrar o imóvel ideal para investir, vale a pena consultar os respectivos portais de imóveis na Internet, tal como na procura "normal" de uma casa ou apartamento. Às vezes, há uma categoria separada para propriedades de investimento no local desejado. Alternativamente, pode-se recorrer a um corretor que esteja procurando um imóvel particularmente adequado para o investimento. Embora isso esteja associado a custos consideráveis, ainda pode ser útil se você não tiver tempo para fazer uma pesquisa completa. Por último, mas não menos importante, bancos e seguradoras também podem oferecer propriedades atraentes.
Em princípio, a busca deve ser feita sem pressa - mesmo que as baixas taxas de juros apareçam. Uma propriedade comprada às pressas que mostra defeitos após a compra destrói rapidamente qualquer chance de retorno.
Dica 5: faça uma estimativa realista do valor de mercado da propriedade
A alta demanda por imóveis atraentes está elevando os preços. Portanto, é importante manter a cabeça fria e avaliar de forma realista o valor real de mercado de uma propriedade. Como regra geral, o preço de uma casa ou apartamento deve situar-se em uma faixa que possa ser alcançada com a renda de aluguel em cerca de 30 anos. Este denominado multiplicador de renda é calculado da seguinte forma: Renda mensal
em euros x 360 meses (30 anos) = preço razoável do imóvel . Num
aluguel mensal exemplar de 1.600 euros, resultaria neste valor:
1.600 euros x 360 meses = 576.000 euros.
Your-Best-Home.net ou o apartamento não devem, portanto, custar mais de 576.000 euros. Obviamente, esse cálculo fornece apenas uma orientação aproximada para o preço da propriedade para investimento. Você obterá pistas mais precisas se seguir nosso guia "Como determinar o valor de mercado de uma propriedade".
Dica 6: preste atenção ao essencial ao comprar a propriedade de investimento
Ao procurar um imóvel, não se preocupe apenas com o preço. É importante considerar os fatores essenciais que determinam quanto a propriedade provavelmente custará e como seu preço se desenvolverá. Para além da localização, inclui também o equipamento, ligações de transportes e outros fatores da zona, como comércio, infantários e escolas, espaços verdes, etc.
Pense também nos custos em que incorre além do preço de compra das propriedades de investimento, porque os custos de compra acessórios devem ser tidos em consideração no cálculo se quiser avaliar de forma realista o possível retorno. Os custos adicionais de compra incluem estes itens:
- Comissão do corretor (taxa de corretagem)
- Imposto de transferência de imóveis
- Taxas notariais e taxas judiciais
Essas despesas representam uma proporção significativa do custo total de compra de um imóvel.
Ao procurar um imóvel adequado, reserve um tempo para poder avaliar de forma realista o valor de mercado.
Dica 7: escolha o financiamento certo
Dependendo de quanto capital você tem, você pode obter mais ou menos com os empréstimos hipotecários imobiliários. É aconselhável garantir as taxas de juros atualmente baixas. Se for previsível que o empréstimo possa ser reembolsado em um curto período de tempo (por exemplo, dentro de 15 anos), a taxa de juros fixa deve ser selecionada em conformidade. Porque: Quanto mais curta a taxa de juros fixa, mais baratos costumam ser os empréstimos oferecidos pelos bancos.
Um empréstimo de reembolso total também é concebível para empréstimos hipotecários. Aqui você compra o imóvel totalmente financiado, de forma que, após o período do empréstimo ter expirado, você tenha pago o investimento integralmente e esteja livre de dívidas. Atualmente, esses empréstimos de reembolso total também são muito baratos, mas os bancos geralmente exigem taxas de reembolso bastante altas, de até 4% do valor do empréstimo. Considere cuidadosamente se você poderá pagar essa quantia mensalmente durante toda a duração do empréstimo.
Ao financiar, certifique-se de não escolher o valor do empréstimo muito baixo. Se o imóvel for alugado, você receberá regularmente dinheiro do aluguel (desde que não haja vaga). No entanto, medidas de manutenção e / ou reparos no apartamento podem resultar em despesas financeiras que você deve calcular aproximadamente ao financiar a casa. É aconselhável adicionar de 10 a 20 por cento do valor do investimento para estar preparado para o imprevisível.
Dica 8: faça uma estimativa realista do retorno
O retorno que você pode esperar de sua propriedade de investimento depende, é claro, principalmente da receita esperada de aluguel e dos custos acessórios que você tem que pagar ao comprar uma propriedade de investimento. No entanto, outros itens também desempenham um papel no cálculo.
Como calcular o retorno bruto
Assumindo a receita de aluguel anual presumida acima de 19.200 euros (1.600 euros por mês) e o valor de mercado de 576.000 euros, o retorno bruto é calculado da seguinte forma:
19.200 euros x 100 / 576.000 euros = 3 por cento
Como calcular o custo de aquisição
O retorno bruto não inclui despesas (por exemplo, para reparos e manutenção). Os custos comumente chamados de "custos de aquisição" também estão ausentes. Para determinar o custo total de aquisição, adicione o preço de
compra aos custos acessórios de compra : Preço de compra + despesas notariais / custas judiciais + taxa de corretagem + imposto de transferência imobiliária = custo de aquisição
No exemplo atual, o
custo de aquisição seria : 576.000 euros + 8.640 euros + 20.563,20 euros + 20.160 euros = 625.363. 20 euros
Como calcular a receita líquida de aluguel
A receita que você realmente obtém com o aluguel depende dos custos operacionais não imputáveis e da reserva anual, por exemplo, para reparos. A fórmula aqui é:
aluguel frio anual - custos operacionais não rateados - reserva anual = receita líquida de aluguel
Como calcular o retorno líquido
Para calcular o retorno líquido real, também devem ser incluídos os custos de juros e reembolso da hipoteca. As vantagens fiscais decorrentes do aluguel também desempenham um papel aqui.
Rendimento líquido de rendas /
custos de investimento * 100 = rentabilidade líquida Assumindo o imóvel acima e um rendimento líquido de rendas de 1.450 euros por mês (17.400 euros por ano), sendo os custos acessórios, reservas e vantagens fiscais já tidos em conta para o rendimento líquido de rendas o retorno líquido é o seguinte:
17.400 euros / 625.363,20 euros x 100 = 2,78 por cento
Dica 9: decida se você mesmo vai morar na propriedade
O fato de você morar ou alugar o imóvel que adquiriu como investimento tem um impacto sobre o quanto a compra é lucrativa para você. Porque, em princípio, pode-se dizer que imóveis alugados são mais adequados como investimento financeiro do que aqueles em que você mora. Uma das razões para isso é que algumas vantagens fiscais só são concedidas se o apartamento ou Your-Best-Home.net for alugado.
Estas são as vantagens e desvantagens à primeira vista:
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Propriedade |
benefícios |
desvantagem |
|---|---|---|
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auto habitada |
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alugado |
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Dica 10: escolha os inquilinos com sabedoria
Se você quiser comprar o imóvel para alugá-lo, você deve, mais uma vez, reservar bastante tempo para procurar um inquilino com cuidado. Porque sua confiabilidade determina essencialmente até que ponto a propriedade será compensada como um investimento de capital para você.
É fundamental contar com inquilinos que tenham a solvência necessária. Se houver inadimplência no pagamento do aluguel, isso, por sua vez, pode colocá-lo em dificuldades financeiras, caso ainda tenha que pagar o empréstimo imobiliário. É melhor obter comprovantes de renda de possíveis compradores e verificá-los cuidadosamente. Você também deve insistir nas informações da Schufa para se proteger contra surpresas desagradáveis. Porque uma vez que você aluga nômades em sua casa, rapidamente enfrenta problemas significativos.