Basicamente, é dever do locador manter o apartamento nas condições contratuais. Ele ainda pode repassar os custos de pequenos reparos para o locatário. Você pode descobrir aqui até que ponto isso é possível e quando uma pequena cláusula de reparo nos contratos de aluguel é ineficaz.
O que são pequenos reparos?
As pequenas reparações são as reparações de pequenos danos num apartamento alugado. De acordo com a lei de locação, os custos incorridos para isso podem ser impostos ao locatário até certos limites.
Para que isso seja possível, deve haver uma cláusula efetiva de pequenas reparações no contrato de locação. O inquilino é então obrigado a arcar com os custos de reparos nas coisas que também são alugadas e às quais ele tem acesso direto e frequente.
Exemplos de pequenos reparos
Exemplos típicos de pequenos reparos que não o locador, mas o locatário devem pagar incluem, por exemplo, danos a esses dispositivos ou instalações no apartamento:
- Torneiras
- Descarga de banheiro
- Cintos de obturador
- Maçanetas de portas e janelas
- Lavar a cabeça
- interruptor
- tomadas
Um exemplo típico de pequenos reparos em que o inquilino tem que pagar os custos é um chuveiro com defeito.
O que não conta como pequenos reparos?
De acordo com a lei de locação, o locador não pode repassar os custos para o locatário por meio da cláusula de pequenas reparações para instalações defeituosas no apartamento com o qual o locatário tem contato extremamente raro ou sem contato direto.
Esse seria o caso, por exemplo, se o dano tivesse ocorrido a essas instalações:
- Linhas de energia
- Vidro da janela
- Estore
- Juntas de silicone
- Lâmpadas na escada ou corredor
Um vidro de janela quebrado não é um dos pequenos reparos. Normalmente o senhorio paga aqui.
Qual é a cláusula de reparos menores?
Em princípio, os inquilinos não são obrigados a cobrir os custos de pequenas reparações. Se o senhorio quiser se isentar parcialmente de sua obrigação de manter um apartamento alugado estabelecido na Seção 535 do Código Civil Alemão (BGB) e impor ao inquilino a assunção de custos para pequenos reparos no apartamento alugado, uma chamada cláusula de reparos menores deve ser anotada no contrato de aluguel.
Para que esta cláusula seja legalmente efetiva, o locador deve indicar precisamente a quais partes do imóvel locado ela se aplica. No entanto, não é necessário listar todas as propriedades do apartamento alugado. É suficiente se, de acordo com a Seção 28, Parágrafo 3, Cláusula 2 da Segunda Portaria de Cálculo (BV), os grupos principais forem nomeados no contrato de locação, por exemplo "itens de instalação para eletricidade, água e gás, equipamento de aquecimento e cozinha, janelas e fechaduras e o Dispositivos de fechamento para venezianas '.
Quando a cláusula de reparos menores é ineficaz?
A cláusula de pequenas reparações torna-se então ineficaz se faltar a designação dos grupos superiores e não for especificado nenhum limite financeiro máximo até ao qual o inquilino é obrigado a pagar os custos das pequenas reparações. Isso se aplica tanto aos custos de cada reparo individual que possam ocorrer, quanto aos custos totais máximos que podem ser impostos ao locatário para reparos por ano.
Caso o locador não tenha anotado esses valores no contrato de locação, a cláusula torna-se ineficaz e o locatário não tem que arcar com nenhuma das despesas incorridas.
A cláusula de pequenos reparos no contrato de aluguel regula quando o proprietário pode repassar os custos de pequenos reparos para o locatário. No entanto, não é válido em certas circunstâncias.
Qual é o custo máximo que o inquilino deve arcar?
Basicamente, não há limite máximo legal na lei de locação até o qual o locatário pode ser obrigado a assumir os custos de reparos. Portanto, os proprietários podem teoricamente escolher os limites à vontade e anotá-los na cláusula de reparos menores.
No entanto, eles na verdade não são totalmente gratuitos: na jurisprudência alemã, vários acórdãos estabeleceram uma estrutura aproximada dentro da qual o custo máximo de pequenas reparações deve estar dentro. Só assim a cláusula é legalmente válida e não ineficaz.
Existem limites para cada medida individual e para os custos totais permitidos por ano a cargo do inquilino.
Até que valor o locatário deve pagar por pequenos reparos individuais?
Em uma decisão de 1989, o Tribunal Federal de Justiça decidiu que era permitido esperar que o locatário incorresse em custos de 100 marcos alemães por pequena reparação de acordo com o contrato de aluguel (BGH, decisão de 7 de junho de 1989, Az.: VIII ZR 91/88). O tribunal distrital de Würzburg, em uma decisão sobre a lei de locação 21 anos depois, considerou apropriado um encargo de custo para o locatário de EUR 110 por pequena reparação (AG Würzburg, acórdão de 17 de maio de 2010, Az.: 13 C 670/10).
Em geral, presume-se atualmente que o custo por reparo será entre 75 e 100 euros.
Totalmente ou não: Nenhum reembolso proporcional de custos para pequenas reparações
Na prática, estabelecer um limite máximo na cláusula correspondente do contrato significa que o princípio "tudo ou nada" se aplica: No contrato de aluguel ou na cláusula de pequenas reparações, um valor máximo por pequenas reparações de 90 euros e o valor da fatura é de 85 euros, o inquilino deve pagar as despesas de acordo com a lei do arrendamento.
No entanto, se a conta for de 95 euros, o senhorio deverá pagar a conta na íntegra. Ele não pode então exigir que o locatário compartilhe os custos do valor máximo acordado de acordo com a cláusula de reparos menores (ver a sentença do Tribunal Regional Superior de Düsseldorf de 11 de junho de 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Até que valor total o locatário deve pagar por pequenos reparos por ano?
No que diz respeito aos custos totais que o inquilino tem de suportar para pequenas reparações, existe também um limite máximo. Esta informação na cláusula é essencial para proteger o inquilino de despesas incalculáveis, caso sejam necessárias várias pequenas reparações no apartamento dentro de um ano.
No que diz respeito à despesa total por ano civil que o inquilino deve assumir para reparações, existem várias decisões da lei de locação que definem um quadro permitido para o arrendamento:
A jurisprudência atual representa um encargo financeiro anual sobre o inquilino para reparos no valor de 6 por cento (BGH, julgamento de 6 de maio de 1992, VIII ZR 129/91) a 8 por cento (AG Braunschweig, julgamento de 17 de março de 2005, Az.: 116 C 196/05) da renda básica anual é permitida. Quaisquer custos adicionais incorridos devem ser suportados pelo proprietário.
Para que a cláusula de reparos menores seja válida, o locador deve aderir a uma estrutura grosseira dentro da qual os limites máximos dos custos para reparos menores devem se mover.
Quem contrata o artesão para pequenos reparos?
Mesmo que o inquilino tenha de pagar ele próprio o custo da reparação até um determinado montante - o contrato deve ser sempre executado pelo senhorio. Caso contrário, o inquilino corre o risco de ser responsabilizado por defeito de fabricação. As chamadas "cláusulas de serviço", que obrigam o locatário a realizar os reparos por conta própria ou encomendá-los, são inválidas (ver os acórdãos do BGH de 6 de maio de 1992, NJW 1992, p. 1759, bem como do AG Schöneberg de 19 de agosto de 2008, Az .: 3 C 220/08).
O inquilino pode fazer ele mesmo pequenos reparos?
A torneira está pingando? Se apenas for necessário substituir a cabeça do chuveiro ou substituir o arejador da torneira, o inquilino pode, se possuir as aptidões manuais adequadas, efectuar a reparação ele próprio.
Em princípio, porém, é altamente recomendável não realizar reparos menores por conta própria. Porque se a obra for mal executada ou, no pior dos casos, levar mesmo a danos consequentes, o senhorio pode cobrar do causador do dano o custo total das grandes reparações que forem necessárias. Você será cobrado do inquilino.