O crédito à construção para a compra ou construção de um imóvel é calculado com precisão para que o encargo financeiro mensal possa ser gerido a longo prazo. A Corona agora está colocando vários compradores e construtores de imóveis por trás do planejamento meticuloso. As cinco perguntas e respostas mais importantes sobre os regulamentos atuais podem ser encontradas aqui.
Se a renda mensal for perdida ou significativamente menor do que o planejado devido à Corona, torna-se um problema sério para muitos mutuários pagar as prestações mensais da hipoteca. Isso não afeta apenas aquelas pessoas que, por exemplo, são autônomas e atualmente não têm nenhum trabalho que teve que fechar seus negócios ou aquelas cujo emprego foi rescindido por causa da Corona. Mesmo os funcionários que atualmente trabalham apenas em trabalho de curta duração podem não ser mais capazes de pagar os pagamentos mensais, apesar dos benefícios de trabalho de curta duração.
Para não perder o imóvel, existem várias opções de trabalhar com o banco financiador para encontrar uma solução. Você tem estas opções:
- Diferimento das parcelas
- Suspensão de reembolso
- Ajuste da taxa de reembolso
- Financiamento de acompanhamento
É essencial observar com todas essas opções que elas nunca devem ser usadas sem consultar o banco credor. Marque uma reunião através do sistema de videoconferência e esclareça a opção mais adequada para você. Além disso, busque a conversa o mais cedo possível, ou seja, assim que for previsível que você entrará em dificuldades financeiras.
1. O que significa "diferimento de parcelas"?
Se as parcelas forem diferidas para um empréstimo para construção, isso significa que o banco permite que o mutuário suspenda o reembolso mensal do empréstimo por um período acordado. Via de regra, um diferimento leva a uma extensão do prazo do empréstimo, uma vez que as prestações diferidas são geralmente adicionadas ao final do período originalmente planejado. Dependendo do acordo com o banco credor, também pode ser que as parcelas diferidas tenham que ser pagas em um prazo específico além da parcela normal. O grande alívio no momento atual pode, portanto, tornar-se um grande fardo no futuro.
Atenção: Alguns bancos cobram juros de diferimento pelo diferimento das parcelas.
Em princípio, os mutuários não têm direito a tal acordo. Freqüentemente, o adiamento é possível por meio da boa vontade do credor ou de um acordo contratual. No entanto, devido à corona, recentemente houve uma nova lei que altera esse fato pelo menos temporariamente.
Nova lei cria o direito de diferimento
A "Lei para atenuar as consequências da pandemia COVID-19 na lei de processo civil, de insolvência e criminal" publicada em 27 de março de 2020 no Diário da República Federal cria uma regulamentação uniforme para todos os mutuários cujo crédito ao consumidor foi concluído antes de 15 de março de 2020. De acordo com o Artigo 240 do Ato Introdutório do Código Civil Alemão (EGBGB), Seção 3, Parágrafo 1, os mutuários têm o direito de adiar o reembolso, juros ou pagamentos de reembolso que seriam devidos de 1º de abril de 2020 a 30 de junho de 2020. A lei fixa a duração do diferimento em três meses.
Especificamente, isso significa: Se você não puder aumentar as parcelas mensais do empréstimo em abril, maio e junho devido a uma perda de receita devido à Corona, o banco deve lhe dar a oportunidade de diferir os valores. Uma vez que um diferimento significa que você não está inadimplente com seu pagamento, o banco não está autorizado a cobrar juros de mora.
A rescisão do contrato de empréstimo por incumprimento ou por deterioração da situação financeira do mutuário é excluída nos termos do artigo 240.º do EGBGB, § 3, n.º 3, até ao termo do diferimento. O banco é, portanto, legalmente obrigado a conceder ao mutuário um determinado período de tempo para que ele possa levantar os fundos necessários.
Para que o mutuário tenha direito ao diferimento, no entanto, ele deve ter sofrido ou ainda sofrer uma perda de receita devido à propagação da pandemia COVID-19. Essas falhas devem impossibilitar o pagamento das parcelas. Ele deve ser capaz de provar que é assim. Ele também é obrigado a provar que, se pagasse as mensalidades, não teria como ganhar a vida ou de pessoas dependentes.
É bom saber: o direito de diferimento das parcelas também beneficia os proprietários privados que podem não ser mais capazes de pagar o seu próprio empréstimo para construção devido a perdas de aluguel relacionadas ao Corona. Eles também têm o direito de diferir os pagamentos devidos.
Graças à nova lei Convid-19, o banco deve dar-lhe a opção de diferir as prestações do empréstimo.
2. O que é uma suspensão de resgate?
Mesmo com a suspensão do reembolso, um período de tempo administrável pode ser administrado no qual apenas recursos financeiros limitados estão disponíveis. O empréstimo não é reembolsado por um período acordado, mas apenas os juros mensais são pagos pelo mutuário.
Essa regulamentação é geralmente possível por um período máximo de seis meses. No entanto, é concebível que o banco mutuante também aprove períodos mais curtos ou mais longos devido à situação atual. Taxas também podem ser aplicadas para a suspensão do reembolso.
3. Crédito para construção: o que significa o ajuste da taxa de reembolso?
O ajuste da taxa de reembolso também é chamado de alteração da taxa de reembolso e significa que o valor da parcela de reembolso mensal é ajustado. Se o mutuário não puder mais pagar o valor total das parcelas mensais originalmente acordadas no contrato de empréstimo devido à grande mudança na situação causada pela Corona, um ajuste da taxa de reembolso pode fazer sentido.
É importante lembrar, porém, que esse ajuste pode resultar em taxas e não é válido apenas para o momento do gargalo financeiro. Se a taxa de reembolso for alterada uma vez, ela será permanente. Com uma parcela de reembolso reduzida, o prazo do empréstimo é geralmente estendido maciçamente.
Se você estiver pensando em alterar a taxa de reembolso, certifique-se de esclarecer com seu banco se um novo ajuste é possível assim que o gargalo financeiro for superado. Discuta também quais taxas podem ser cobradas por isso.
4. Economize empréstimo para construção com financiamento de acompanhamento
Com os empréstimos para construção mais antigos, há outra maneira de reduzir os encargos financeiros mensais: se o empréstimo foi pago há dez ou mais anos, pode ser rescindido gratuitamente de acordo com a Seção 489 do Código Civil Alemão (BGB) com um aviso prévio de seis meses - independentemente da taxa de juros fixa originalmente acordada. Um novo empréstimo é então contraído por meio de financiamento de acompanhamento para financiar a dívida remanescente.
A despesa desse reescalonamento do empréstimo pode valer a pena, visto que as taxas de juros há dez ou mais anos eram significativamente piores do que são hoje. Esse financiamento de acompanhamento pode, portanto, levar a pagamentos mensais significativamente mais baixos e fornecer alívio financeiro permanente.
5. Estão sendo concedidos novos empréstimos para construção?
Basicamente, os empréstimos para construção ainda estão sendo concedidos pelos bancos no momento. Se o interessado no empréstimo tiver uma renda segura e sólida e se não houver nada de errado com o imóvel escolhido e seu valor de mercado, ele não deverá ter problemas para obter um empréstimo para seu projeto.
Em princípio, porém, o financiamento não deve ser calculado com muita rigidez no momento, a fim de não correr riscos de nenhuma das partes. É perfeitamente possível que alguns credores estejam atualmente aplicando padrões mais rígidos em termos de margem de manobra financeira mensal do mutuário. Na situação atual, as pessoas com um “buffer” bastante pequeno podem perder quando se trata de empréstimos.
