Existem várias razões para um contrato preliminar na compra de uma casa. Leia aqui quando fizer sentido para compradores e vendedores, o que deve ser observado no contrato preliminar, em que difere de um contrato de reserva e qual formulário é obrigatório.
Não é necessário um contrato preliminar para comprar uma casa. No entanto, pode ser útil assinar esse contrato antes de comprar o imóvel. Porque um contrato preliminar na compra de uma casa pode dar tanto ao comprador quanto ao vendedor segurança na compra ou venda de uma casa.
O que é um contrato preliminar na compra de uma casa?
Um contrato de pré-compra é um acordo escrito entre o comprador e o vendedor de uma propriedade. Com este documento, ambas as partes comprometem-se a celebrar, posteriormente, um contrato de compra e venda do imóvel em causa. Essa obrigação decorrente do contrato preliminar também é chamada de obrigação de contratar.
Quando um contrato preliminar faz sentido na compra de uma casa?
Um contrato preliminar é sempre recomendado ao vender uma casa se o contrato de venda real ainda não puder ser concluído. Pode haver vários motivos para isso, por exemplo:
- O financiamento da construção ainda não foi definitivamente esclarecido pelo comprador.
- Ainda existem aspectos legais na forma de compra ou venda do imóvel.
Nestes casos, pode valer a pena celebrar um pré-contrato de compra de casa para que ambas as partes tenham a certeza de que o contrato pretendido será concluído com um certo atraso.
Que vantagens tem o vendedor com um contrato preliminar?
Para o vendedor, a conclusão de um contrato preliminar significa que o potencial comprador tem um sério interesse em comprar a casa ou apartamento. Depois de assinar o contrato preliminar, ele não precisa se preocupar em promover o imóvel ou em procurar outros compradores potenciais, porque o contrato preliminar não é apenas uma declaração de intenções - ele obriga ambas as partes a celebrar o contrato de compra propriamente dito.
Quais são as vantagens do comprador em um contrato preliminar?
Para o comprador, a assinatura significa que ele pode adquirir o imóvel em uma data posterior nos termos acordados. Ele também pode ter certeza de que nenhuma outra parte interessada irá “arrancar o objeto debaixo de seu nariz”.
Qual deve ser a forma do contrato preliminar?
De acordo com a Seção 311b do Código Civil Alemão (BGB), existe uma obrigação notarial na Alemanha para transações imobiliárias, como a venda de uma propriedade ou casa. Isso significa que o contrato preliminar para a compra do imóvel também deve ser certificado por um notário para ser juridicamente vinculativo.
Um mero acordo escrito entre o comprador e o vendedor ou o seu corretor não obriga o interessado a comprar nem o proprietário a vender ao abaixo-assinado.
Assim como o contrato de compra, o contrato preliminar de compra da casa não deve ser feito apenas entre comprador e vendedor. Um notário deve certificar o contrato.
O que deve estar no contrato preliminar para a compra da casa?
Para que o contrato preliminar cumpra sua função e exclua disputas posteriores na venda da casa, ele deve conter certas informações mínimas. Esses incluem:
- Menção das partes contratantes: informações sobre o potencial comprador e o proprietário do imóvel
- Nome exato do imóvel: Para identificar claramente o imóvel à venda, o número da parcela e o (s) número (s) do registro do imóvel devem ser anotados além do endereço.
- Descrição exata dos objetos vendidos : Se os objetos pertencentes à propriedade também devem ser vendidos (por exemplo, uma cozinha equipada), eles também devem ser nomeados com precisão no contrato preliminar.
- Preço de compra
- Modalidades de pagamento: Idealmente, já está especificado no contrato preliminar quando e como será feito o pagamento do preço de compra.
- Prazo para a celebração do contrato: Para que a venda não se prolongue indefinidamente, faz sentido fixar uma data a partir da qual o contrato de compra seja assinado por ambas as partes e certificado por notário o mais tardar.
- Pré-requisitos que lhe permitem rescindir o contrato preliminar : É frequentemente acordado aqui que nenhum contrato de compra tem de ser celebrado se o interessado não conseguir encontrar uma forma de financiar um edifício. Também pode ser observado aqui que a compra não será realizada se Your-Best-Home.net ou o apartamento tiver sido destruído entretanto.
- Cláusula de compensação: este ponto define a compensação a ser paga se o contrato de venda não se concretizar. O valor geralmente é definido como uma porcentagem do preço de compra acordado.
Quanto custa um contrato preliminar?
Uma vez que o contrato preliminar deve ser notarizado, ele inevitavelmente envolve custos. De acordo com a Lei de Honorários Judiciais e Notariais (GNotKG), estes são baseados no preço de venda do imóvel, que, a propósito, pode diferir significativamente do valor de mercado. Quanto mais alto for o preço de venda, mais significativas serão as taxas notariais incorridas para o contrato preliminar. A um preço de venda de 300.000 euros, por exemplo, rondam os 600 euros.
Aliás, não está legalmente estipulado quem deve arcar com esses custos. Então aqui vale a pena negociar com o vendedor ou corretor.
Em que diferem o contrato preliminar e o acordo de reserva?
Freqüentemente, os compradores em potencial são oferecidos para reservar a propriedade pelo vendedor ou corretor. Para o efeito, é celebrado um acordo de reserva entre ambas as partes e normalmente é cobrada uma taxa de reserva, que o interessado deve pagar imediatamente. "A taxa solicitada pode atingir apenas cerca de dez a 15 por cento da comissão do corretor para o imóvel em questão", explica Holger Freitag, advogado de confiança da Association of Private Builders eV (VPB). Em contrapartida, o vendedor ou agente imobiliário garante não comercializar mais o apartamento ou Your-Best-Home.net e certamente não vendê-lo a outra pessoa.
Se o contrato de venda for finalmente assinado e a casa for efetivamente vendida, a taxa de reserva será compensada com o preço de compra ou - dependendo do acordo feito - com a comissão do corretor. Porém, caso o interessado opte pelo apartamento ou pelo Your-Best-Home.net, o valor já pago não será reembolsado.
Ao contrário de um contrato de venda, um contrato de reserva não é juridicamente vinculativo. Não pode obrigar nenhuma das partes a comprar ou vender a propriedade. Isso resulta da falta de certificação em cartório. Uma vez que um contrato de reserva perde o objetivo real de comprar uma propriedade - ou seja, garantir a conclusão de um contrato de compra entre as duas partes para a venda da casa em um determinado momento - sua utilidade é questionável.
Um contrato oral ou uma confirmação por escrito por e-mail é adequado como um contrato preliminar?
Devido à obrigatoriedade da certificação notarial dos contratos de operações imobiliárias, não é possível a celebração de um contrato prévio de compra oral de moradia. Se a parte interessada e o proprietário confirmarem mutuamente que estão interessados em celebrar um contrato de venda de uma casa, ou seja, querem comprar ou vender, esta é uma declaração de intenção válida no sentido jurídico, mas não os obriga a necessariamente concluir o contrato de compra de um imóvel. Não há obrigação de contratar do contrato celebrado verbalmente. Isso também se aplica se você concordar em comprar a casa por e-mail. No entanto, recomenda-se cautela: "O vendedor pode, em certas circunstâncias, fazer reivindicações por danos ao clientepor exemplo, se ele incorrer em custos adicionais como resultado do cancelamento ou se a propriedade posteriormente atingir um preço mais baixo ", observa Holger Freitag.
