Os terrenos para construção estão se tornando cada vez mais caros e cada vez menores. Construir uma casa geminada é uma boa solução para o uso eficiente de terrenos de alto preço e compartilhamento de custos fixos. Your-Best-Home.net resumiu o que você precisa considerar abaixo.
Construindo uma casa geminada: as coisas mais importantes à primeira vista
- Rentabilidade: No caso de moradia geminada, a construção e os custos fixos podem ser repartidos entre dois proprietários; então cada parte salva.
- Financiamento: Uma casa geminada alugada ajuda a financiar a casa inteira.
- Custos: Uma casa geminada é um terço mais barata do que uma casa unifamiliar.
- Aprovação: O plano de desenvolvimento fornece informações sobre se a casa para duas famílias é aprovada de forma descomplicada no procedimento de notificação ou se é necessário um pedido de construção no procedimento de aprovação, que no pior caso pode ser rejeitado.
- Locação: O retorno do investimento decide se vale a pena alugar um apartamento para avós. Se a porcentagem for muito baixa, vender a casa geminada pode ser mais lucrativo.
Que tipo de moradias geminadas existem?
As moradias geminadas são basicamente duas moradias unifamiliares autossuficientes, ambas situadas exatamente no limite da propriedade e, em sua maioria, conectadas uma à outra na ponta do frontão. Normalmente, as duas metades da casa são espelhadas simetricamente e formam uma unidade óptica.
Nos últimos anos, novos tipos de casas duplas também se desenvolveram. Por exemplo, não há separação da propriedade e a casa para duas famílias é construída como uma casa independente com uma parede divisória interna entre as unidades residenciais. Também existe a opção de partilhar os serviços do edifício, como o sistema de aquecimento. A rigor, já não se fala em casa geminada, mas em casa bifamiliar ou - dependendo da divisão e da proporção de moradores - de casa com apartamento separado.
As casas geminadas não precisam ser “abafadas” - existem muitos tipos modernos.
Vantagens e desvantagens da casa para duas famílias
benefícios
- Parcela menor o suficiente em comparação com duas casas unifamiliares
- Serviços de construção conjunta oferecem economia de custos
- Custos fixos, como terraplenagem ou conexões de casas, são incorridos apenas uma vez - portanto, mais baratos para ambas as unidades residenciais
- Menor consumo de energia do que uma casa independente
- O segundo apartamento permite a criação de um apartamento multigeracional
- Por ser um apartamento da vovó, a casa geminada gera uma renda passiva após o empréstimo ser pago
desvantagem
- Ao construir com outra parte, as decisões só podem ser feitas em conjunto
- Aumento dos requisitos de isolamento acústico
- Menos privacidade do que com uma casa de família independente
- As janelas só são possíveis em três direções
O que deve ser considerado ao planejar uma casa geminada?
Em comparação com uma casa unifamiliar, há mais questões a considerar ao planejar uma casa dupla. Tudo começa com a propriedade: O limite de construção dado é grande o suficiente para uma casa geminada e alguma garagem? Qual é a orientação da propriedade? Ambas as partes devem ter acesso à luz e nenhum lado deve ser totalmente prejudicado. Ambos os parceiros de construção também devem concordar com a forma da casa. Começa com o básico, como a forma do telhado ou a questão de saber se Your-Best-Home.net terá 1,5 ou dois andares completos.
Uma das decisões mais importantes diz respeito a considerar se Your-Best-Home.net deve ser construída como uma casa geminada óptica ou se cada parte pode projetar sua metade da casa de forma totalmente livre. Nesse caso, apenas um consenso sobre a parede final comum é necessário.
Antes da primeira reunião de planejamento, os seguintes pontos devem ser definidos mentalmente. Com o que você pode chegar a um acordo e onde estão os problemas pessoais proibidos:
- Propriedade desejada: a propriedade é adequada para suas próprias idéias?
- O Your-Best-Home.net deve ser construído sobre uma laje de piso ou um porão?
- O estilo arquitetônico pode ser coordenado com a forma do telhado e a vista externa?
- As plantas baixas se harmonizam?
Ao escolher um terreno, você deve se certificar de que o terreno pode ser dividido na direção norte-sul.
Quem vai se mudar para a casa geminada?
E finalmente a pergunta mais importante: com quem devo construir uma casa geminada? Lembre-se de que as melhores amizades podem acabar quando se trata de tijolos ou pintura de fachada. Sempre existem várias opções para construir uma casa: por um lado, você pode construir uma casa geminada como uma única pessoa e depois vender ou alugar a segunda metade da casa. O cliente assume uma espécie de função de desenvolvedor e pode decidir livremente sobre o design. No entanto, ele também arca com os custos totais, que por sua vez são mais elevados do que para uma casa puramente unifamiliar. Alternativamente, duas partes podem unir forças e construir juntas.
Uma delimitação clara e contratual de todos os direitos e obrigações é o alfa e o ômega desta constelação. Por último, mas não menos importante, existe também a opção de um incorporador imobiliário construir uma casa geminada e vender as unidades individuais individualmente. Na maioria das vezes, você não sabe quem será seu futuro vizinho.
Quais são os custos de uma casa geminada?
No geral, o potencial de economia de uma casa geminada em comparação com uma casa unifamiliar é de cerca de 10 a 35 por cento. Com um custo de cerca de 250.000 euros para uma moradia unifamiliar, os custos para uma moradia dupla rondam os 350.000 euros. Isso significa custos de apenas 175.000 euros por cada metade da casa. Mas você deve notar que os preços variam muito dependendo da casa e não podem ser determinados de forma generalizada.
A questão dos custos adicionais é sempre seguida pela questão de como compará-los. Comparado com duas casas unifamiliares, um duplex é sempre mais barato porque os custos fixos são incorridos apenas uma vez em vez de duas vezes. Se você comparar uma casa geminada individual com uma casa unifamiliar, os custos da casa para duas famílias serão sempre mais elevados.
Há potencial para economia nas seguintes áreas:
- Os custos do terreno são divididos por dois
- Terraplenagem, especialmente o equipamento do canteiro de obras, só precisa ser feito uma vez
- Custos da estrutura pura da casa, como telhado, gesso, parede externa compartilhada, janela, isolamento
- Custos de manutenção para serviços de construção, por exemplo para aquecimento
Custos adicionais em relação a uma casa unifamiliar:
- Sistema de aquecimento: os custos aqui são cerca de 20% mais altos do que os de uma casa unifamiliar.
- Elétrica: Dois dispositivos de medição são necessários para uma casa geminada.
- Porta frontal: Se uma sala técnica for acessível pelo lado de fora, uma porta frontal adicional é necessária.
Se não houver um plano de desenvolvimento, o tipo de construção planejado deve se ajustar ao ambiente.
O que deve ser considerado com o pedido de construção e a licença de construção?
Se uma casa geminada pode ser construída em um lote de terreno, pode ser visto no plano de desenvolvimento. O pré-requisito é que ele exista. A menos que haja um plano de desenvolvimento, o projeto de construção deve se ajustar ao ambiente. Se casas geminadas já foram construídas aqui, as chances de obter uma licença são muito boas.
No plano de desenvolvimento, várias marcações indicam a possibilidade de uma casa geminada:
O = construção aberta
G = construção fechada
D = casa geminada
ED = casa simples ou dupla (atenção, "E" indica apenas uma casa)
Se o design desejado não estiver listado, Your-Best-Home.net não pode ser aplicado no procedimento de notificação simplificado. Um pedido de construção deve ser apresentado no processo de aprovação para a casa planejada. Na pior das hipóteses, nenhuma aprovação será dada e Your-Best-Home.net terá que ser reprogramado.
Outro obstáculo é o número da área (GRZ), que indica qual a porcentagem da propriedade que pode ser construída. Uma vez que uma casa geminada requer uma área maior do que uma casa unifamiliar, ela pode ser excedida aqui.
Dica: Faça uma investigação preliminar da construção se a casa que você deseja pode colidir com o plano de desenvolvimento. Desta forma, você sabe desde o início se Your-Best-Home.net pode ser implementado na variante planejada.
O que deve ser considerado durante a fase de construção de uma casa geminada?
Como regra geral, o cliente deve estar no local com a maior freqüência possível para poder verificar as fases individuais da construção.
Dica: É melhor medir as aberturas das janelas ou portas se as medidas parecerem incorretas.
Uma casa geminada tem a grande vantagem de que duas partes podem cuidar juntas da supervisão da construção. A presença do indivíduo não é necessária em todas as etapas da construção, já que a outra parte também está de olho nele - é claro, isso só se aplica se a comunicação entre eles for correta. Imagens e videochamadas do WhatsApp agora tornam isso muito fácil. As duas partes da construção devem saber onde estão os desejos especiais da outra. Se, por exemplo, os ladrilhos devem ficar em um determinado padrão, um desvio também pode ser reconhecido e criticado pelo parceiro de construção em um estágio inicial.
Dica: Ambos os construtores devem estar sempre presentes para a aceitação oficial das fases de construção ou negócios individuais. Quatro olhos veem mais de dois aqui!
É melhor esclarecer a estrutura de propriedade com antecedência para que os custos não tenham que ser compartilhados e compensados posteriormente. Além disso, você não precisa do consentimento de seus vizinhos para todos os trabalhos.
Apartamento da vovó: é assim que a casa para duas famílias compensa
Para financiar a casa geminada, o aluguel da segunda metade da casa é uma escolha óbvia. O aluguel aplicado deve - se disponível - corresponder ao índice de aluguel local. Isso não deve ser excedido. No pior dos casos, é tão baixo que não cobre os custos de construção da casa. É então aconselhável revender o imóvel em vez de alugá-lo.
Para considerar objetivamente a rentabilidade de uma casa geminada, são necessários os seguintes dados sobre o projeto:
- Custos totais, divididos em capital e dívida
- Renda anual de aluguel
- Custos operacionais incorridos (por exemplo, reparos)
- Juros anuais acumulados
Você divide a soma da receita de aluguel e dos juros pelos custos totais e multiplica o resultado por 100. Você obtém o retorno total do investimento da propriedade.
Retorno total do investimento = (receita de aluguel + juros - custos incorridos) / (patrimônio líquido + dívida) x 100
Exemplo:
- Custos totais: capital próprio 80.000 euros e dívida 80.000 euros
- Renda de aluguel: 1.000 euros por mês = 12.000 euros por ano
- Juros: 100 euros por mês = 1.200 euros por ano
Exemplo de cálculo 1:
(12.000 euros + 1.200 euros) / (80.000 euros + 80.000 euros) x 100 = 8,25%
Isso significa que o capital empregado rende 8,25% de juros. A regra é: quanto maior a lucratividade, melhor.
Com um rendimento de arrendamento de 1.200 euros mensais, a rentabilidade muda da seguinte forma:
Exemplo de
cálculo 2: (14.400 euros + 1.200 euros) / (80.000 euros + 80.000 euros) x 100 = 9,75%
O retorno total do investimento pode ser usado para determinar se o apartamento da avó prefere ser alugado ou vendido.
Dicas para alugar o duplex
Ao alugar uma casa geminada ou um apartamento da vovó, se você mesmo mora neles, há algumas coisas a considerar: O
registro do consumo deve ser discutido com o setor elétrico e de aquecimento / encanamento em um estágio inicial. Para uma casa ocupada pelo proprietário e uma segunda unidade residencial alugada, regras simplificadas se aplicam à conta de serviços públicos. É permitido alocar os custos de aquecimento e água quente exclusivamente de acordo com o espaço de vida ou residentes. O consumo real não precisa ser medido. No entanto, essa variante deve ser explicitamente acordada no contrato de locação.
Se os custos incorridos forem faturados de acordo com o consumo real, ambas as empresas devem instalar dispositivos de medição adequados. No caso do aquecimento / saneamento, vários contadores de água quente e fria, bem como contadores de calor para aquecimento (de piso) e água quente estão juntos aqui.
Importante: se você estiver construindo com um membro da família e quiser esclarecer os custos acessórios entre si, peça ao empreiteiro do aquecimento para instalar espaços reservados para que você possa reformar medidores de água posteriormente.
Já para o eletricista, é importante saber se os dois lados da casa recebem seu próprio medidor da concessionária de energia, para que cada parte escolha seu próprio fornecedor de energia elétrica. Se for este o caso, deve ser esclarecido como proceder com a eletricidade geral, por exemplo para a luz da sala técnica ou de uma escada compartilhada. É possível que isso seja atribuído a um lado da casa e as linhas correspondentes sejam anexadas a um medidor intermediário adicional. Se for necessário apenas um medidor para toda a casa, a segunda parte sempre depende da escolha do fornecedor de energia elétrica do outro residente. Os contadores intermediários correspondentes devem ser configurados aqui para poderem cobrar uns aos outros corretamente.
Vizinhos felizes, boa vida
Os inquilinos de longa data que manejam a casa com cuidado são sempre positivos para um apartamento de vovó. No caso de um novo edifício, um vínculo emocional de longo prazo com os futuros inquilinos pode ser alcançado, permitindo-lhes participar na seleção dos produtos individuais de construção de interiores, como laminados, azulejos e cozinha.