O aluguel comparativo habitual na área torna-se particularmente importante se um aumento do aluguel for imposto. Você pode ler aqui o que é o aluguel comparativo local típico, como ele é determinado e quais armadilhas você pode tropeçar.
As coisas mais importantes à primeira vista
- O aluguel comparativo local indica quais preços de aluguel podem ser esperados em uma determinada área.
- Existem várias maneiras de descobrir.
- No caso de um aumento do aluguel até o aluguel comparativo local, certas regras devem ser observadas.
- Os consumidores também podem obter uma visão geral do aluguel local.
Qual é a renda comparativa local?
O aluguel comparativo local indica as taxas de aluguel de apartamentos no município relevante ou comparável nos últimos seis anos para espaço residencial. A média desses valores corresponde ao aluguel comparativo local. Isso é regulamentado pela Seção 558, parágrafo 2 do Código Civil Alemão (BGB). A comparação não se aplica a apartamentos cujo valor do aluguel foi determinado por lei ou com base em um compromisso de financiamento.
Ao determinar o aluguel comparativo típico de um determinado apartamento a ser alugado para o local, é essencial que os apartamentos usados para a comparação sejam comparáveis em termos de tipo, tamanho, equipamento, condição e localização, bem como no que diz respeito às necessidades energéticas.
Ao determinar o aluguel comparativo local, apenas as casas construídas de forma semelhante na área são usadas.
O que é um aumento de aluguel até o aluguel comparativo local?
No caso de um aumento do aluguel até o aluguel comparativo habitual para o local, o locador refere-se ao fato de que, em média, estão sendo cobrados aluguéis mais altos por um espaço habitável comparável na área em questão do que ele vinha pedindo.
A possibilidade de aumento oferece-lhe o § 558, parágrafo 1 do BGB. No entanto, também é observado que o aluguel deve ter permanecido inalterado por pelo menos 15 meses até o ponto de aumento.
Que condições se aplicam ao aumento do aluguel?
O locador deve anunciar o aumento do aluguel por escrito de acordo com o § 558a, parágrafo 1 do BGB e também justificá-lo. Na sua carta, ele irá comparar o valor do aluguel comparativo local com o aluguel previamente solicitado e exigir um aumento correspondente no aluguel mensal. O inquilino deve então concordar com isso dentro de três meses. Se ele não fizer isso, o aluguel previamente acordado continua valendo. O senhorio pode, no entanto, requerer a aprovação do aumento do aluguel.
No caso de um aumento do aluguel até o aluguel comparativo local, além das condições acima, o aluguel não pode aumentar em mais de 20 por cento dentro de três anos. Este chamado limite máximo, portanto, também se aplica se o aluguel for aumentado para o aluguel local padrão. Em algumas regiões, como Berlim ou Colônia, esse limite é um pouco menor, 15%.
No caso de novos aluguéis, o locador também deve levar em consideração o limite de preço do aluguel que pode ser aplicável à região correspondente.
Um aumento de aluguel deve ser anunciado e justificado pelo proprietário por escrito - o aluguel comparativo local também desempenha um papel importante aqui.
Como é determinado o aluguel comparativo local?
Existem quatro maneiras diferentes de determinar a renda comparativa local:
- por meio do índice de aluguel,
- sobre apartamentos comparáveis,
- uma opinião de especialista,
- por meio de informações de um banco de dados de aluguel.
Estes quatro procedimentos também podem ser usados pelos proprietários de acordo com o § 558a, § 2 do Código Civil Alemão (BGB) como justificativa para um aumento do aluguel até o aluguel comparativo local.
Aluguel comparativo local usual: Determinação com o índice de aluguel
Se um índice de aluguel estiver disponível para a cidade ou município, será muito mais fácil determinar o aluguel comparativo local. O índice de aluguel é publicado pela respectiva cidade ou município em cooperação com associações de inquilinos e proprietários. Ele fornece informações sobre os aluguéis a serem pagos pelo espaço vital na área relevante no momento da análise. Uma distinção é feita aqui entre o índice de aluguel simples e o qualificado:
- Índice de aluguel simples: O índice de aluguel simples fornece uma visão geral dos aluguéis locais ou das taxas a serem pagas em áreas comparáveis, de acordo com a Seção 558c, Parágrafo 1 do BGB. Esta visão geral é criada pela respectiva cidade ou localidade em conjunto com os representantes dos inquilinos e proprietários. O índice de aluguel simples deve ser ajustado ao desenvolvimento do mercado a cada dois anos (§ 558c, § 3 BGB).
- Índice de aluguel qualificado: O índice de aluguel qualificado também fornece uma visão geral dos aluguéis a serem pagos no respectivo local. Também foi elaborado pela prefeitura em conjunto com representantes de proprietários e inquilinos. No entanto, com o índice de aluguel qualificado, isso é feito de acordo com princípios científicos reconhecidos (Seção 558d, Parágrafo 1 do BGB). Um índice de aluguel qualificado deve ser adaptado à evolução do mercado a cada dois anos. Após quatro anos, é obrigatório criar um novo (§ 558d, § 2 BGB).
Se todos os requisitos legais para o índice de aluguel qualificado tiverem sido atendidos, presume-se do ponto de vista jurídico que os valores que podem ser lidos nele refletem realmente a renda comparativa local.
Calcule o aluguel comparativo local com apartamentos comparativos
Se não houver índice de aluguel em uma cidade ou vila, o aluguel comparativo habitual pode ser determinado alternativamente usando apartamentos comparativos (Seção 558a, Parágrafo 2, Item 4 BGB). Se o locador quiser aumentar o aluguel de um determinado apartamento, ele deve encontrar três apartamentos diferentes que sejam o mais semelhantes possível ao seu.
Entre outras coisas, esses fatores são decisivos:
- Tamanho : os metros quadrados dos apartamentos comparáveis devem ser o mais próximo possível do valor do apartamento em questão. Quanto maior o desvio, mais difícil é usar este apartamento como uma comparação válida.
- Número de quartos : No entanto, o número de metros quadrados por si só não é decisivo. Também é importante quantos cômodos a área de estar é dividida. Afinal, um apartamento de 70 metros quadrados com dois quartos é mais confortável do que um apartamento do mesmo tamanho com quatro quartos.
- Localização : os apartamentos também devem ser comparáveis em termos de localização. Um apartamento em um bairro de classe média não pode ser equiparado a outro em uma área problemática e, portanto, dificilmente é comparável.
- Ano de construção : a idade dos apartamentos comparáveis deve corresponder aproximadamente à do apartamento em questão, para que seja possível uma comparação significativa.
- Equipamento : por último, mas não menos importante, o equipamento também é essencial para a comparação de apartamentos. Se o piso de parquete de alta qualidade for instalado sobre o piso radiante, se houver uma excelente cozinha equipada ou se o apartamento tiver janelas modernas, este padrão também deve estar presente o mais precisamente possível nos apartamentos comparáveis.
O aluguel comparativo local pode ser determinado usando apartamentos comparativos. Os fatores decisivos aqui são tamanho, número de quartos, localização, ano de construção e equipamento.
No caso de um aumento do aluguel até o aluguel comparativo local com base em três apartamentos comparativos, o locador deve escolher os apartamentos de forma que o locatário possa verificar a exatidão das informações. Para tal, normalmente é suficiente que o senhorio indique a morada exacta com o andar e a localização do apartamento (direita, esquerda, centro).
Importante: Se o aluguel local padrão for determinado usando três apartamentos comparáveis, a média desses três apartamentos não conta. A renda só pode então ser aumentada até o valor mais baixo das três rendas determinadas.
Determine o aluguel comparativo local com um relatório de especialista
A renda comparativa local também pode ser determinada por meio de uma opinião de especialista (Seção 558a, Parágrafo 2, Item 3 BGB). De acordo com a lei, esse perito deve ser nomeado publicamente e prestar juramento (ibid) e justificar sua opinião pericial.
Por exemplo, ele deve explicar como determinou a renda comparativa local. Via de regra, o perito também usa apartamentos comparáveis e determina as rendas exigidas para isso. Ele não precisa nomear especificamente esses apartamentos em seu relatório, mas deve declarar as faixas de preço de aluguel determinadas durante seu trabalho.
O laudo pericial também deve demonstrar que o perito determinou o aluguel comparativo local com a ajuda de aluguéis novos e existentes e já viu o apartamento cujo aluguel será aumentado. Em complexos residenciais maiores, também é permitido ao perito inspecionar um apartamento comparável.
O locador deverá anexar o texto completo do laudo pericial à carta de aumento do aluguel.
Se um perito for chamado para determinar o aluguel comparativo local, ele deve justificar sua opinião de perito de acordo com a lei.
Aluguel comparativo local: cálculo usando o banco de dados de aluguel
O aluguel comparativo local também pode ser determinado usando um banco de dados de aluguel de acordo com a Seção 558a, Parágrafo 2, Item 2 do Código Civil Alemão. De acordo com o Artigo 558e do Código Civil Alemão (BGB), esta é uma “cobrança contínua de rendas que é administrada em conjunto ou reconhecida pelo município ou por representantes dos proprietários e inquilinos”.
Para apartamentos individuais dentro da área residencial em consideração, o banco de dados de aluguel pode ser usado para tirar uma conclusão sobre o aluguel comparativo local atual. Como os dados são continuamente registrados no banco de dados de aluguel, eles estão mais atualizados do que o índice de aluguel.
Como faço para saber o aluguel comparativo local?
Não só os empresários, mas também os particulares podem consultar a renda comparativa local, porque de acordo com a Seção 558c, Parágrafo 4, Sentença 2 do Código Civil Alemão, o índice de aluguel e suas alterações devem ser publicados.
Se um índice de aluguel estiver disponível para o local correspondente, ele poderá ser consultado no município responsável ou na administração da cidade.
Também é possível consultar as bases de dados de alugueres: se necessário, mediante o pagamento de uma taxa, os consumidores podem consultar as informações da base de dados. Dependendo de quem mantém o banco de dados de aluguel, ele está disponível para fiscalização pela prefeitura ou pelas associações de inquilinos ou proprietários.
