Os proprietários precisam manter suas propriedades. Você pode deduzir as despesas para isso do imposto como despesas de manutenção. Mas existem limites. Explicamos quais opções você tem e o que você precisa considerar.
As coisas mais importantes à primeira vista
- Os proprietários podem deduzir os custos de manutenção de uma propriedade do imposto.
- A chamada despesa de manutenção é um dos gastos com publicidade e reduz a carga tributária.
- No entanto, nem todas as medidas no edifício são consideradas despesas de manutenção. Em seguida, devem ser tratados de forma diferente para efeitos fiscais.
- O limite de 15 por cento restringe a dedutibilidade fiscal como despesas de manutenção dentro dos primeiros três anos após a compra.
- Usando a regra de simplificação, os proprietários também podem deduzir os custos de produção como despesas de manutenção.
Qual é o esforço de manutenção?
O esforço de manutenção descreve os recursos financeiros que são usados para manter um edifício. Os proprietários podem deduzir os valores gastos na declaração de imposto de renda como despesas de renda, compará-los com os rendimentos de aluguel e, assim, reduzir a carga tributária do exercício correspondente.
Se você mandou substituir as janelas, tem a opção de deduzir os custos do imposto como despesas de manutenção.
Exemplos de esforço de manutenção
As medidas que servem para renovar peças, equipamentos ou sistemas existentes dentro ou sobre o edifício são consideradas despesas de manutenção de acordo com a Diretiva 21.1, parágrafo 1 da Diretiva relativa ao imposto sobre o rendimento (EStR).
Exemplos de medidas que são consideradas custos de manutenção são:
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Área de construção |
a medida |
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Janelas / portas |
Troca de janelas, troca de portas Ampliação de uma ou Instalação de fechaduras de segurança |
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banheiro |
Reforma de banheiro Substituição de aquecedores de |
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aquecedor |
Substituição de fogões a carvão por Substituição do aquecedor de óleo por uma Conexão com a rede de aquecimento urbano |
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Instalação elétrica |
Renovação da instalação |
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fachada |
Renovação de fachada para melhor Pintura de fachada |
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várias plantas |
Conexão à rede de banda larga Instalação de um sistema privado de banda larga Instalação de tecnologia de medição para |
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topo, telhado |
Consertos de telhado Nova cobertura Conversão, por exemplo, de um telhado plano ou |
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Área comum |
Consertos de elevadores Substituição de telhas ou tapetes com defeito |
As despesas de manutenção devem ser diferenciadas dos custos de aquisição ou produção. Eles também não estão incluídos nos custos de fabricação próximos à aquisição.
Quais são os custos de aquisição e os custos de produção (próximos à aquisição)?
Em relação a um edifício e sua manutenção, existem três termos que devem ser distinguidos do esforço de manutenção:
1. Custos de aquisição
De acordo com o § 255, § 1 do Código Comercial Alemão (HGB), por custos de aquisição entende-se as despesas "que são feitas para adquirir um bem e colocá-lo em condições de funcionamento (…)". Na compra de uma casa ou na aquisição de um condomínio a aquisição custa o preço de compra, incluindo os custos acessórios, como comissão de corretagem, imposto de transferência de imóveis e assim por diante.
2. Custos de fabricação
A importância dos custos de fabricação também é definida por lei. De acordo com o Artigo 255, § 2º do Código Comercial Alemão (HGB), são “as despesas que (…) surgem para a produção de um ativo, sua expansão ou para uma (…) melhoria substancial. as despesas incorridas não contam como despesas de manutenção, mas sim como custos de produção. O mesmo se aplica se o edifício for expandido, por exemplo, com uma extensão.
Se um edifício for comprovadamente melhorado, por exemplo, por uma extensão do telhado ou uma varanda, esses custos fazem parte dos custos de produção e não podem ser deduzidos do imposto como despesas de manutenção.
3. Custos próximos de aquisição
De acordo com a Seção 6, Parágrafo 1, Número 1a da Lei do Imposto de Renda (EStG), os custos de produção de quase-compra são as despesas incorridas para reparos e modernização dentro de três anos da compra se excederem 15 por cento dos custos de aquisição do edifício sem imposto sobre vendas.
Esses três itens de custo devem ser separados das despesas de manutenção, pois não podem ser reconhecidos imediatamente como despesas de receita na declaração de imposto de renda. Em vez disso, eles devem ser depreciados ao longo da vida útil do edifício. Isso geralmente dura 50 anos.
Qual é o limite de 15 por cento para esforço de manutenção?
Se um edifício for adquirido e extensivamente modernizado ou reformado nos três anos após a compra, os proprietários devem ficar atentos ao gasto total.
As despesas para isso só podem ser consideradas como despesas de manutenção e, portanto, reconhecidas diretamente na declaração de impostos como despesas relacionadas com o rendimento se não representarem mais de 15 por cento dos custos de aquisição. Se forem mais altos, devem ser depreciados ao longo da vida útil do edifício.
Exemplo: a Sra. Schmidt comprou um condomínio por EUR 350.000 em 1º de julho de 2017. 15 por cento do preço de compra corresponde a 52.500 euros.
Imediatamente após a compra, ela executa obras de modernização e reforma. Por exemplo, ela colocou um novo parquete, as janelas substituídas e um sistema de intercomunicação instalado. Os custos totais para este projeto ascendem a 65.000 euros.
A Sra. Schmidt, portanto, excede o limite de 15 por cento em 12.500 euros. Portanto, não pode registrar imediatamente as despesas na declaração de imposto de renda como despesas de manutenção e, consequentemente, também não imediatamente como despesas relacionadas ao rendimento, mas deve amortizá-las ao longo de um período de 50 anos.
Se um proprietário pretende beneficiar da possibilidade de deduzir as despesas de manutenção imediatamente na declaração de imposto, deve calcular e planear os custos com precisão. Se uma medida puder ser adiada por alguns anos para que o limite de 15% não seja ultrapassado, isso pode ter efeitos fiscais positivos.
Para poder deduzir os custos como despesas de manutenção do imposto, você deve observar o limite de 15%.
Quando o limite de 15 por cento não se aplica?
É importante saber que o limite de 15 por cento para custos de manutenção só se aplica se o imóvel foi adquirido, ou seja, adquirido nos termos da legislação tributária. Por exemplo, se o prédio foi doado, o limite de 15 por cento não tem que ser observado para os custos incorridos e a declaração de impostos.
Qual é a regra de simplificação do esforço de manutenção?
Sob certas condições, os proprietários podem deduzir medidas que realmente contam como custos de produção como custos de manutenção, mediante solicitação.
A única coisa a notar é que os custos de cada medida individual que implique uma melhoria ou ampliação significativa do edifício não devem ultrapassar os 4.000 euros (sem IVA). Isso é estabelecido na Diretiva 21.1, Parágrafo 2, Cláusula 2 EStR.
No entanto, esta chamada regra de simplificação não é aplicável se a medida executada for destinada à conclusão final do edifício recém-construído. Se Your-Best-Home.net não puder ser usado com antecedência, a medida sempre conta como uma despesa de produção.
No caso do regulamento de simplificação ou do limite de 4.000 euros, no entanto, as autoridades fiscais às vezes olham com muito cuidado: Se o padrão de uma propriedade melhorar significativamente em cinco anos como resultado de tais medidas, os custos são geralmente tratados como custos de fabricação. Os proprietários só podem deduzir os valores durante a vida útil do edifício.
