Com um leilão de execução hipotecária, os credores podem satisfazer as reivindicações pendentes e os compradores podem conseguir uma pechincha. A posse da propriedade passa mais rápido do que na compra de uma casa normal.
o essencial em breve
- Se os devedores não conseguirem fazer seus pagamentos, pode ocorrer um leilão de execução hipotecária.
- Para isso, o valor de mercado do imóvel deve ser determinado.
- Para poder licitar no leilão de execução hipotecária, as partes interessadas devem fornecer certas evidências.
- Com a derrubada, a propriedade do imóvel passa imediatamente para o comprador.
O que é um leilão de execução hipotecária?
Um leilão de execução hipotecária pode ocorrer se um devedor não fizer mais os pagamentos acordados de um empréstimo a um banco, por exemplo. A lei do leilão e administração obrigatórios (ZVG), a que se refere o artigo 869 do Código de Processo Civil (ZPO), permite ao credor fazer valer os seus créditos com meios estatais, nomeadamente o leilão de execução hipotecária. Se o devedor não conseguir impedir o leilão de execução hipotecária, o processo é iniciado.
Ao obrigar o devedor a vender bens imóveis - como um terreno ou uma casa, mas também um avião ou navio - o credor pode satisfazer os seus créditos. No entanto, o preço de venda no leilão é geralmente bem abaixo do que seria alcançado em uma venda normal no mercado. Os compradores podem, portanto, adquirir bens imóveis em um leilão de execução hipotecária a um preço particularmente baixo.
Qual é o processo de um leilão de execução hipotecária?
Um leilão de execução hipotecária sempre compreende várias fases. A rapidez com que são executados depende de vários fatores. No geral, o processo de leilão de execução hipotecária pode levar vários meses ou até anos. O processo de leilão de execução hipotecária é sempre o mesmo:
- Pedido de leilão de execução hipotecária
- Determinar o valor de mercado da propriedade
- Data do leilão de execução hipotecária
- Depois do lance
Como regra, as partes interessadas não têm permissão para entrar na casa antes do leilão de execução hipotecária - mas você ainda deve fazer uma pré-inspeção para obter uma impressão.
Fase 1: Solicitação de leilão de execução hipotecária
Se um credor deseja executar seus créditos com um leilão de execução hipotecária, ele recorre ao tribunal local competente. Se uma propriedade tiver que ser executada, o tribunal em cujo distrito a propriedade está localizada é responsável. Se, por outro lado, uma aeronave for leiloada, por exemplo, o Tribunal Distrital de Braunschweig é sempre responsável. Lá é a sede do Escritório Federal de Aviação, de onde surge a responsabilidade. Para poder apresentar o pedido na íntegra, o requerente deve ser capaz de apresentar um título executivo e uma cláusula executória e provar que foi notificado.
O tribunal então envia a ordem para ordenar o processo a todas as partes envolvidas. Assim que a resolução do pedido for entregue, a propriedade será considerada confiscada. Tanto o devedor como o credor podem reclamar desta situação. Ambas as partes têm a opção de requerer a suspensão do processo. Para o devedor, § 30a ZVG se aplica, para o credor § 30 ZVG.
O devedor pode solicitar os seguintes motivos, por exemplo:
- O devedor prova que pode fazer face aos créditos.
- O devedor prova uma dificuldade imoral de acordo com § 765a ZPO.
O credor não tem de justificar se “aprovar” a extinção do processo, nos termos do texto legal. No entanto, ele só pode interromper o leilão de execução hipotecária duas vezes. Sua terceira aprovação conta como retirada do pedido de leilão. O tribunal de execução, então, finalmente consegue a inscrição no registro de imóveis. Na Seção II, observa-se que o leilão de execução hipotecária foi ordenado.
É bom saber : os créditos do credor não têm nada a ver com o imóvel. Alguém com reivindicações monetárias pode solicitar execuções hipotecárias mesmo que suas reivindicações tenham origem em outra transação contratual.
Fase 2: Determinação do valor de mercado da propriedade
O curso posterior do leilão de execução hipotecária prevê que o valor de mercado da propriedade seja determinado. Para isso, a parte obrigada deve pagar um adiantamento após a apresentação do pedido. Isso é necessário para que os custos esperados para determinação do valor de mercado sejam cobertos. Espere cerca de 750 a 1.000 euros aqui.
Após o recebimento do dinheiro, um perito inspeciona o imóvel e elabora laudo correspondente. O tribunal distrital envia uma cópia deste ao devedor e ao credor. Ambas as partes têm um prazo para comentar. Se expirar, o manual oficial determina o valor de mercado do imóvel por resolução e define uma data para o leilão de execução hipotecária.
Na data do leilão, são lidos os lançamentos cadastrais e gravames da propriedade, entre outros.
Fase 3: A data para o leilão de execução hipotecária
A data marcada para o leilão será divulgada publicamente na Internet ou no Diário Oficial. Além disso, geralmente há uma notificação correspondente no tribunal distrital. Todos os documentos relativos ao imóvel, como a avaliação para apuração do valor de mercado, ficam então à disposição dos interessados no tribunal local.
Todos têm acesso à data do leilão de encerramento. Isso resulta da Seção 169 da Lei de Constituição de Tribunais (GVG). A implementação é prescrita com firmeza:
- Avisos
- Hora de licitação
- Negociação do lance
Anúncios na data do leilão
No anúncio, um oficial judicial nomeia o devedor responsável de acordo com a Seção 66 ZVG. Ele também fornece informações sobre as entradas existentes no cadastro. O Rechtspfleger também nomeia o mandamento mais baixo. Isso inclui os direitos remanescentes devido às entradas no cadastro e a parte adicional a ser paga. Esta parte consiste nos custos do leilão de execução hipotecária e, se aplicável, encargos de direito público, como imposto sobre a propriedade. Neste momento, os lembretes têm a última oportunidade de enviar reivindicações de acordo com sua classificação. Caso isso não aconteça, inicia-se o período de licitação.
O tempo de licitação
O horário de licitação às vezes também é chamado de "hora de licitação". No entanto, isso é enganoso porque a duração mínima para a apresentação de propostas de acordo com a Seção 73 da ZVG deve ser de apenas 30 minutos. Não há duração máxima. Durante o período de licitação, os interessados podem apresentar suas propostas oralmente. No entanto, você deve se identificar e ser capaz de provar dez por cento do valor de mercado do imóvel como garantia, o mais tardar após a apresentação da oferta.
Para tanto, o licitante tem três opções de acordo com a Seção 69 da ZVG:
- Garantia de um banco
- Cheque do Bundesbank ou cheque cruzado, desde que não tenha sido emitido antes de três dias antes da data do leilão
- Transferência para a conta da tesouraria do tribunal antes da data do leilão
Se faltar esta prova de segurança, a licitação será rejeitada pelo tribunal. Na licitação, os interessados devem certificar-se de que apenas declaram o valor que é adicionado ao lance mínimo especificado. Uma das melhores dicas para os compradores em um leilão de execução hipotecária é, portanto, saber mais sobre o imóvel com antecedência e definir um limite máximo. O valor final a ser pago pelo imóvel é a soma do lance e do lance mínimo. O lance mais alto mencionado durante o período de licitação é chamado de lance mais alto.
Às vezes, há muita coisa acontecendo durante a hora de licitação de um leilão de execução hipotecária. Defina o seu limite de antemão e cumpra-o.
Negociação do lance
A forma como o leilão de execução hipotecária continua após o período de licitação depende de vários fatores. Existem três formas de fazer isso:
- Não há licitação (válida)
Se nenhuma licitação foi recebida ou nenhuma é válida, o procedimento de acordo com § 77 ZVG é temporariamente suspenso. Os credores podem então requerer a continuação do processo. - O lance mais alto é muito baixo: limite de
7/10 e limite de 5/10 Se o lance mais alto apresentado incluindo o valor do capital dos direitos remanescentes for inferior a 7/10 do valor de mercado do imóvel, a obrigada pode, de acordo com a Seção 74a, § 1 ZVG, o Solicite a recusa de prêmio. Se o lance mais alto atingir menos de 5/10 do valor de mercado, o tribunal deve recusar a adjudicação de acordo com a seção 85a, parágrafo 1 ZVG.
O tribunal deve então definir uma segunda data para o leilão de execução hipotecária. Esta não deve ocorrer antes de três meses e, no máximo, seis meses após a primeira nomeação (artigo 74a, § 3 ZVG). Nesta segunda data, o limite de 5/10 e o limite de 7/10 deixam de ser aplicáveis (art. 85a, § 2 ZVG). - O lance é alto o suficiente.
Se o lance mais alto for alto o suficiente, o lance é aceito. Seu anúncio ocorre imediatamente ou em uma data de anúncio posterior. Assim que o lance foi anunciado, o comprador adquiriu a propriedade do imóvel. Neste caso especial, aplica-se a título de exceção, embora a inscrição no registo predial seja feita posteriormente. Neste momento, todos os direitos e obrigações, usos e encargos são transferidos para o comprador.
Se o imóvel for alugado, o comprador também celebra o arrendamento imediatamente. Ele pode então - se isso for necessário e desejado no caso de um imóvel alugado - entrar com um processo de despejo ou rescindi-lo por causa de seu próprio uso.
Fase 4: Após a adjudicação de um leilão de execução hipotecária
A data de distribuição ocorre em torno de quatro a doze semanas após a premiação. O produto do leilão de execução hipotecária é entregue à obrigada ou - se houver - distribuída entre ela de acordo com a prioridade legal. Se houver uma sobra, ela é paga ao devedor. Por último, o tribunal local requer ao registo predial a alteração correspondente à inscrição no registo predial, logo que o comprador tenha pago o imposto predial a pagar.
