Se duas propriedades são diretamente adjacentes uma à outra, a cooperação dos vizinhos é necessária em certos casos. Para que os direitos e obrigações sejam claramente esclarecidos, existe a servidão.
Servidão: os pontos mais importantes em resumo
- Os proprietários podem conceder uns aos outros certos direitos sobre suas propriedades.
- Esses acordos devem ser registrados no cadastro como servidões.
- Os compradores de imóveis devem informar-se sobre essas possíveis entradas antes de assinar um contrato.
- Existem diferenças significativas entre servidão e usufruto.
Servidão: o que é?
A servidão é um acordo entre dois proprietários de imóveis. Freqüentemente, são vizinhos imediatos. A servidão é regulamentada no Código Civil Alemão (BGB) nos §§ 1018 a 1029 e é inscrita no registo predial. Na servidão, o dono de um imóvel recebe certos direitos de uso da propriedade do outro dono. Aquele que renuncia ao direito precisamente definido de uso de sua propriedade é o dono da chamada “propriedade servidora”. A pessoa a quem os direitos são concedidos é o dono da chamada "propriedade governante". No contexto da servidão, também é possível que os direitos não sejam concedidos, mas sim renunciados.
Exemplos de servidão
É particularmente comum chegar a acordo sobre servidão se uma das duas propriedades em questão for uma chamada "propriedade de martelo". Este não é diretamente na rua e só pode ser alcançado através da propriedade na primeira linha.
No contexto da servidão, por exemplo, essas coisas são registradas:
Direito de passagem / direito de passagem É concedido ao proprietário da propriedade do martelo o direito de montar e usar um acesso ou também uma via de acesso à propriedade de serviço, de forma a que possa ser alcançada a propriedade da segunda linha.- Linha certa
A propriedade do martelo deve estar conectada à rede elétrica e de água. Uma linha direita estabelecida na servidão permite ao dono da propriedade governante colocar essas linhas sob a propriedade servidora.
Restrição de construção Às vezes, o proprietário da propriedade governante é privado de certas possibilidades de usar sua propriedade com a servidão. Por exemplo, é possível que a servidão estipule que nenhum outro edifício possa ser construído na propriedade dominante. Uma restrição a um determinado número de andares também é possível.- Direitos de superestrutura
Ao construir empreendimentos na propriedade dominante, certas regras para o desenvolvimento de fronteira devem ser observadas. Isso significa que uma certa distância da propriedade servidora deve ser mantida. Na servidão, porém, pode-se afirmar que esses limites podem ser reconstruídos. - Aceitação de poluição ou poluição sonora
Na servidão também pode-se afirmar que o proprietário de uma das duas propriedades tem que aceitar certa poluição na forma de ruído ou sujeira. Isso pode ser particularmente útil se o proprietário da outra propriedade, por exemplo, administrar uma fazenda nesta propriedade.
Como a servidão é registrada?
A servidão é reconhecida em cartório e inscrita no registro de imóveis da propriedade servidora. Se houver também uma inscrição no registo predial da propriedade em vigor, é referida como nota de decisão. Antes que a servidão seja reconhecida em cartório, os proprietários devem concordar com o acordo a ser feito. É essencial que o proprietário da propriedade governante se beneficie disso. Ao mesmo tempo, porém, o proprietário da propriedade servidora não deve ser prejudicado.
Por que o registro da servidão no cadastro é importante para os compradores de imóveis?
Em princípio, também seria possível que os proprietários das duas propriedades acordassem em um contrato de direito privado conceder ao outro certos direitos ou renunciar a esses direitos eles próprios. No entanto, este contrato se aplica apenas às duas partes mencionadas. Se uma das propriedades for vendida, os direitos previamente acordados ou renúncias de direitos também expiram. O comprador pode então enfrentar o problema de não poder acessar sua propriedade do martelo porque o direito de passagem e a passagem não foram registrados em uma servidão.
Se está a planear comprar um terreno, por isso é imprescindível consultar as possíveis servidões. Isso se aplica tanto à compra de uma propriedade em um lote de martelo quanto a um lote de terreno que pode servir. Porque, sob certas circunstâncias, os futuros vizinhos da propriedade dominante receberam direitos que conflitam com seus interesses e os planos da propriedade servidora.
Antes de comprar um imóvel, verifique se existe servidão.
Como pode acabar uma servidão?
Basicamente, uma servidão só termina se o dono da propriedade dominante consentir com a eliminação. No entanto, também existem exceções em que o consentimento não é necessário. São, por exemplo:
- Limitação de tempo
Além das informações básicas sobre servidão, uma data de validade também pode ser registrada no cadastro. Com isso, os direitos acordados ou renúncias de direitos expiram. - Leilão de
execução hipotecária Se a propriedade em serviço for executada, o proprietário da propriedade governante pode enfrentar um problema significativo. Porque se a servidão só foi lançada no cadastro após a cobrança do terreno, ela vence com o leilão de execução hipotecária. Isso resulta da Seção 52 (1) da Lei de Leilão de Foreclosure (ZVG). De acordo com o artigo 92. °, n. ° 1, da ZVG, porém, o proprietário da propriedade dominante tem então direito a uma compensação pelo valor do direito caducado. - Mudança estrutural
Se, por exemplo, devido a uma mudança estrutural, a necessidade de servidão deixa de existir e isso não pode mais ocorrer no futuro, a servidão também expira. - Extinção por prescrição
Se a servidão for restringida ou tornada impossível por um obstáculo durante anos e o proprietário da propriedade dominante não se defender contra ela, a servidão pode caducar de acordo com § 1028 parágrafo 1 BGB. O Tribunal de Justiça Federal confirmou isso em uma sentença (BGH, sentença de 18 de julho de 2014, V ZR 151/13). - Perda de vantagem
Se o proprietário da propriedade dominante deixar de usufruir de qualquer vantagem da servidão inscrita no registo predial, esta também expira em conformidade com o artigo 1019 BGB.
O fim da servidão é requerido por um notário no cartório de registro de imóveis.
Qual é a diferença entre servidão e usufruto?
A principal diferença entre a servidão e o usufruto é que, no caso da servidão, são atribuídos direitos a outro proprietário. Estes direitos são transferidos para o novo proprietário em caso de alienação, desde que a servidão seja inscrita no registo predial.
O direito de usufruto, por outro lado, está vinculado a uma determinada pessoa e, portanto, não está à venda. Persiste mesmo na venda de imóveis. Com o direito de usufruto, o beneficiário também pode usufruir integralmente do imóvel. No caso da servidão, ele só pode reivindicar certos direitos para si mesmo.
