Mesmo aqueles que já pagaram sua casa não vivem de graça - assim como os inquilinos, os proprietários também devem levar em conta os custos de funcionamento. Esses custos são frequentemente subestimados. O especialista em verificação de custos explica em detalhes em uma entrevista quais custos podem ser esperados na prática.
Pergunta: Por que os custos de funcionamento são frequentemente subestimados - e por que é importante ter uma visão geral?
Especialista em verificação de custos: Em muitos casos , as faturas só chegam em intervalos irregulares - aproximadamente a cada seis meses ou anualmente. Contas maiores são então tratadas como despesas não planejadas e podem abrir um buraco no orçamento doméstico. Se você tiver uma visão geral desde o início de quanto está custando sua casa, poderá evitar facilmente essas situações. O custo da casa faz parte do custo de vida direto - o custo da habitação geralmente não pode ser evitado nem economizado (com algumas pequenas exceções). Portanto, você deve sempre ser planejado com firmeza.
Uma boa visão geral dos custos posteriores também é importante quando se trata de empréstimos hipotecários. Muitas vezes, eles olham apenas para o valor da prestação, mas na verdade há custos operacionais adicionais que também devem ser suportados pela casa. Se você ignorar esses custos ou estimá-los muito baixos, a casa ficará significativamente mais cara a cada mês do que o planejado inicialmente. Eles sempre somam as parcelas de reembolso do empréstimo para construção.
Uma boa visão geral de todos os custos contínuos é, portanto, importante desde o início - e faz sentido. Você deve sempre saber quais os encargos que uma casa traz consigo.
Pergunta: Na prática, quão altos são os custos de funcionamento de uma casa unifamiliar?
Especialista em verificação de custos: Isso depende em grande medida da própria casa e também da sua localização. Informações gerais são, portanto, sempre difíceis.
Para a maioria das casas unifamiliares, no entanto, você deve assumir custos operacionais de pelo menos EUR 5.000 a EUR 8.000 por ano. No caso de casas antigas, isso pode ser significativamente maior.
Um pequeno exemplo de custo da prática:
Analisamos e listamos os custos de uma típica casa unifamiliar em uma propriedade geralmente grande em detalhes:
| Postar | custos incorridos por ano |
|---|---|
| Contribuição predial | 780 EUR por ano (pode ser mais em certas áreas) |
| custos de aquecimento | 800 EUR por ano (a nossa casa é um edifício relativamente novo e eficiente em termos energéticos - pode ser significativamente mais) |
| Encargos de esgoto | 525 EUR por ano |
| custos de eletricidade | 570 EUR por ano |
| Taxas de lixo | 240 EUR por ano |
| Limpeza de ruas | 300 EUR por ano |
| limpador de chaminé | 100 EUR por ano |
| Taxa básica de telefone fixo e Internet | 480 EUR por ano |
| Seguro doméstico | 200 EUR por ano |
| Seguro de proprietário | 150 EUR por ano |
| Seguro de danos naturais | 180 EUR por ano |
| GEZ por ano | 210 EUR |
| Reserva de manutenção | 1.680 EUR por ano (é significativamente mais para casas antigas) |
| Custo total por ano | 6.215 EUR |
| distribuído mensalmente | EUR 517,91 por mês |
Até mesmo os custos de funcionamento de uma casa econômica para uma única família costumam ultrapassar € 500 por mês
Claro, esses são apenas custos exemplares para uma casa unifamiliar moderna típica. Os custos também podem ser significativamente mais elevados para outras casas, especialmente no caso de uma localização em áreas metropolitanas ou para uma casa mais antiga.
No nosso exemplo de custo, você já pode ver que a casa é otimizada para consumo e bastante econômica em muitas áreas - mas os custos incorridos já são consideráveis. Os custos de aquecimento mais elevados, os elevados custos com eletricidade ou numerosos reparos que têm de ser realizados em casas antigas podem aumentar significativamente estes custos.
Se você adicionar uma parcela média do empréstimo a isso, os custos da habitação somam uma soma elevada que deve ser levantada todos os meses.
Pergunta: De que fatores dependem os custos de funcionamento da casa?
Especialista em verificação de custos: Aqui você deve considerar muitos fatores:
- a localização da casa (localização)
- o valor unitário da casa
- Idade e condição técnica da casa
- o estado energético da casa
- o equipamento da casa
- o valor dos prêmios de seguro em detalhes
- Quaisquer custos adicionais que ainda devem ser levados em consideração (por exemplo, manutenção das instalações externas, manutenção anual de um telhado plano, remoção de neve, etc.)
Cada um desses fatores pode causar custos bastante diferentes de casa para casa - os custos totais que você deve considerar para a casa são correspondentemente diferentes.
Pergunta: Por que a localização da casa é tão decisiva para os custos?
Especialista em verificação de custos: Aqui, você deve considerar duas coisas:
- a localização do prédio em termos de estado e município
- a localização real do edifício em termos de altura e localização na propriedade
A localização real da casa tem um grande impacto nos custos de aquecimento: em altitudes mais elevadas, geralmente é mais frio e é necessário mais aquecimento. Uma casa isolada com grandes janelas voltadas para o sul geralmente precisa de muito menos energia de aquecimento, porque muitas vezes é aquecida pelos raios solares, mesmo no inverno.
A localização em termos de estado federal e município é particularmente determinante para as taxas, que podem ser bastante diferentes de município para município:
- Contribuição predial
- Encargos de esgoto
- Taxas comunitárias para coleta de lixo e limpeza de ruas
O imposto sobre a propriedade costuma ser significativamente mais alto nas áreas metropolitanas do que nas comunidades rurais. Existem até duas vezes mais diferenças - por exemplo, entre Berlim e um pequeno município da Baviera.
As taxas de águas residuais são definidas pela respectiva associação de águas residuais a cuja área você pertence. As despesas que a associação tem para o tratamento de águas residuais municipais frequentemente desempenham um papel importante nos custos.
As taxas de águas residuais variam muito, dependendo da localização
Se, como em algumas áreas do leste, apenas aldeias muito pequenas com poucas casas estiverem conectadas a estações de tratamento de esgoto distantes, isso pode resultar em custos significativamente mais elevados do que em áreas densamente povoadas. O comprimento dos dutos não só acarreta altos custos de construção, mas também altos custos de manutenção, que são então repassados aos poucos participantes da conexão.
Há, portanto, grandes flutuações nas taxas anuais de águas residuais em particular - em uma comparação em toda a Alemanha, elas podem ser entre cerca de 250 e 1.000 euros para uma casa unifamiliar média - essas são diferenças de custo de quase quatro vezes.
As seguradoras também calculam seus prêmios de acordo com o risco individual de danos - em áreas com chuvas intensas frequentes ou outras ameaças possíveis, o seguro é correspondentemente mais caro. Também aqui a localização e a localização do edifício desempenham sempre um papel importante.
Pergunta: O valor da unidade também é significativo para os impostos municipais?
Especialista em verificação de custos: Sim, especialmente para imposto sobre a propriedade. O valor unitário da casa é importante para o cálculo do imposto sobre a propriedade.
Calcular o valor da unidade pode ser complicado - falando grosso modo, o valor da casa é reduzido a um valor de 1935 (ou 1964 nos novos estados federais). Este valor é utilizado quando se trata de imposto sobre a propriedade.
Com a ajuda desta redução para valores anteriores, o valor de uma casa deve ser comparável independentemente do ano de construção e do preço de compra.
Pergunta: Pode haver grandes diferenças nos custos de aquecimento e eletricidade, certo? Por que é que?
Especialista em verificação de custos: Sim - varia de muito barato a muito caro.
Por um lado, isso se deve ao tipo de sistema de aquecimento: mesmo com a mesma necessidade de aquecimento (assumimos 10.000 kWh / ano como exemplo) os custos de aquecimento podem ser entre cerca de 3,5 centavos / kWh e mais de 10 centavos / kWh , dependendo do tipo de aquecimento . Se você fosse aquecer apenas com eletricidade (o que ninguém faz), os custos de aquecimento seriam entre 20 centavos / kWh e 28 centavos / kWh .
Se você extrapolar isso brevemente, os custos de aquecimento podem ser de EUR 350 ou EUR 1.000 para sistemas de aquecimento convencionais, para eletricidade isso seria de EUR 2.000 a EUR 2.800 por ano . Estas são diferenças enormes - mesmo com a mesma necessidade de aquecimento, apenas devido ao tipo de sistema de aquecimento.
Em seguida, você deve calcular a eficiência do aquecimento. Os sistemas modernos com tecnologia de condensação geralmente precisam de até 15% a 20% menos energia de aquecimento, porque o calor residual dos gases de exaustão também é usado. Os custos de aquecimento podem, portanto, ser reduzidos na mesma porcentagem.
Se a energia solar térmica também for usada para apoiar o aquecimento, outros 15% - 20% dos custos de aquecimento podem ser economizados em locais favoráveis .
Quanto pode ser esperado para os custos de aquecimento depende principalmente do tipo de sistema de aquecimento
Se você usar todas as opções disponíveis - ainda com a mesma necessidade de aquecimento - os custos de aquecimento podem ser em torno de 180 EUR ou 1.000 EUR por ano. Em um caso, isso é mais de cinco vezes maior do que no outro - é claro, isso também tem um impacto significativo no encargo financeiro mensal da casa.
Reduzir tanto os custos de aquecimento está obviamente associado aos investimentos correspondentes, mas a longo prazo pode valer a pena, especialmente se você tiver uma necessidade de aquecimento maior do que os econômicos 10.000 kWh por ano. Além disso, você também pode aproveitar os subsídios correspondentes para a atualização para tais tecnologias de aquecimento de economia de energia.
A tecnologia de aquecimento mais barata geralmente é a biomassa (pellets, aparas de madeira), seguida do gás natural, que ainda é bastante barato, em torno de 6 centavos / kWh . O preço do petróleo pode causar flutuações nos sistemas de aquecimento de óleo - dependendo do preço do petróleo, os custos variam entre cerca de 6,5 centavos / kWh e 10 centavos / kWh . O gás liquefeito de petróleo também tem uma faixa de flutuação semelhante, enquanto o aquecimento urbano normalmente está na extremidade superior dessa faixa de preço.
Pergunta: Aqui, porém, o isolamento ou a renovação com eficiência energética nem mesmo são considerados, certo?
Especialista em verificação de custos: Não - as diferenças de custo mostradas acima são baseadas unicamente no tipo de aquecimento.
Se você olhar para os efeitos do isolamento moderno, verá como ele pode ser eficaz:
| Padrão energético | Necessidade de aquecimento por m² e ano |
|---|---|
| Construído antes de 1977, não renovado | 300 kWh / m² por ano ou até mais |
| Portaria de Proteção Térmica de 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² por ano |
| de acordo com o regulamento de isolamento térmico de 1995 | aproximadamente 100 kWh / m² por ano |
| EnEV 2009 | aproximadamente 60 kWh / m² - 100 kWh / m² por ano |
| EnEV atual (novo edifício) | aproximadamente 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Casa de baixa energia / casa eficiente | aproximadamente 20 kWh / m² - 50 kWh / m² por ano |
| Casa passiva | menos de 20 kWh / m² por ano |
Isso mostra como as diferenças podem ser grandes devido ao isolamento.
Uma casa de 140 m² dos anos 60 tem uma necessidade de aquecimento de pelo menos 42.000 kWh / ano, enquanto uma casa moderna de acordo com o padrão atual do EnEV tem apenas 7.000 kWh - 10.000 kWh / ano do mesmo tamanho.
Isso novamente resulta em diferenças significativas nos custos de aquecimento.
Se você somar o tipo de aquecimento e o padrão de isolamento, a casa antiga com um sistema de aquecimento antigo e caro custa até 4.200 EUR por ano, enquanto o prédio do mesmo tamanho com um sistema de aquecimento eficiente, isolado de acordo com o padrão atual, custa 180 EUR - 250 EUR Custos por ano. Existem diferenças enormes.
Pergunta: Como você calcula os custos de manutenção?
O trabalho de reforma costuma ser muito caro, especialmente em edifícios antigos
Especialistas em verificação de custos: Com edifícios mais antigos em uma condição não renovada, é claro que devemos esperar custos de manutenção significativamente mais altos do que com um edifício moderno recém-construído.
Na verdade, o cálculo da reserva de manutenção só é necessário para os proprietários de habitações multifamiliares - devido ao mesmo problema das habitações unifamiliares, nomeadamente que as reparações, manutenção e reparação têm de ser pagas a intervalos regulares, o cálculo também faz sentido aí.
Também não existe um método de cálculo prescrito legalmente para os proprietários - a lei fala apenas de uma “reserva apropriada”.
Na prática, entretanto, pode-se usar o que é conhecido como fórmula de Peters .
Custos de produção (custos de construção) do edifício por m² x 1,5 / 80 = custos anuais de manutenção por m²
Se você multiplicar esse resultado pela metragem quadrada e dividir por 12, saberá qual quantia mensal separar para reparos futuros. Você pode descobrir os custos de produção por m² nos planos de construção do edifício. No entanto, esse cálculo deve ser usado com cautela para casas com mais de 80 anos.
A fórmula é baseada em um valor médio determinado estatisticamente, o que significa que reparos e trabalhos de manutenção devem ser realizados em edifícios aproximadamente 1,5 vezes o valor da produção em 80 anos.
A fórmula de Peters é frequentemente bastante correta para edifícios mais antigos; muitas vezes, o fator 1,5 é um pouco baixo devido às diferenças de custo para o trabalho em áreas individuais. Portanto, permita-se uma margem de segurança aqui se o trabalho de construção for mais caro em sua área do que em qualquer outro lugar (por exemplo, em áreas metropolitanas).
Com um novo edifício, você também pode tornar mais fácil para você:
Basta considerar 0,8% a 1% do preço de compra ou dos custos de construção após a conclusão como uma reserva de manutenção anual e você estará sempre no lado seguro e poderá pagar quase todos os reparos devidos na reserva.