Se você deseja renovar um edifício listado, deve seguir certas diretrizes e obter a aprovação das autoridades. Explicamos aqui como você pode proceder melhor e quais opções você tem com a reforma.
A reforma de um edifício listado está sujeita a muitos requisitos legais e, portanto, requer um planejamento especial. Ao contrário da crença popular, o processo de planejamento não é muito complicado. No entanto, o conselho de profissionais muitas vezes é indispensável quando se trata de preservar uma casa velha tombada.
Proteja monumentos arquitetônicos, preserve valores
Não apenas igrejas, palácios e castelos são considerados monumentos. Na Alemanha, cerca de cinco por cento de todos os edifícios antigos estão sob proteção de monumentos até 1978, a fim de evitar a destruição por obstinação e ignorância. Normalmente, existe um interesse público em manter edifícios classificados, por exemplo, por razões artísticas ou científicas. Ao mesmo tempo, porém, a preservação dos valores originais também é uma meta importante na proteção de monumentos.
As casas antigas foram freqüentemente alteradas ao longo de décadas ou séculos de tal forma que a condição original dificilmente pode ser determinada com exatidão. Além disso, normalmente só seria possível restaurar o edifício ao seu estado original com grandes despesas. Portanto: Quem renovar um imóvel listado não precisa restaurar o edifício à sua condição original - o status existente aplica-se à condição estrutural do edifício em que foi inserido como monumento cultural na lista de monumentos históricos.
Se uma casa constar da lista de monumentos, encontra-se sob proteção especial da secretaria do monumento e só pode ser convertida ou ampliada com o consentimento da autoridade inferior de proteção do monumento. Os preservacionistas também querem ser informados sobre trabalhos de manutenção aparentemente “simples”, se eles dizem respeito ao projeto do edifício ou à estrutura histórica do edifício.
Norbert Hoffmann
"Monumentos arquitetônicos têm charme", diz Norbert Hoffmann, diretor administrativo da LBS Immobilien GmbH Südwest, e destaca as vantagens fiscais para renovadores de monumentos: "Além disso, os monumentos arquitetônicos reduzem significativamente os altos impostos de renda: os proprietários ganham nove por cento do imposto de renda por oito anos e sete por cento por quatro anos Custos de restauração aplicáveis para efeitos fiscais. Além disso, dois por cento são creditados à substância antiga por 50 anos. Proprietários ocupantes aplicam nove por cento dos custos de restauração (custos de renovação) por dez anos. O pré-requisito para os benefícios é sempre uma licença da autoridade do monumento. Um arquiteto especializado irá aconselhá-lo desde o planejamento até a execução. "
Autoridade do monumento aconselha sobre o projeto de renovação
Se você deseja renovar um edifício listado, os funcionários da Lower Monument Authority podem responder a perguntas sobre tecnologia de construção e design. Eles também têm o cuidado de usar casas históricas tão contemporâneas quanto possível e não exigem que a condição original seja restaurada. Uma vez que os métodos e materiais de construção são muito sofisticados hoje em dia, as autoridades em monumentos estão se tornando cada vez mais abertas a novas soluções estruturais que antes eram desaprovadas - como o isolamento de fachadas de enxaimel por dentro.
Antes de começar a reformar seu antigo prédio, no entanto, você deve perguntar ao Escritório Estadual de Preservação de Monumentos regional se sua casa está incluída em uma lista de monumentos e se é um monumento individual ou está sob proteção de conjunto. No caso de monumentos individuais, a proteção do monumento afeta toda a casa; no caso de proteção do conjunto, geralmente apenas a aparência geral precisa ser preservada. O próximo passo é elaborar um conceito de renovação, que é então verificado pela autoridade de proteção do monumento. Acima de tudo, é tomado o cuidado de garantir que a estrutura do edifício histórico seja poupada e que o significado e a aparência do monumento sejam preservados.
Para casas protegidas, um pedido de construção é apresentado à autoridade responsável pela construção para a modernização de casas não protegidas. Além disso, o proprietário de um monumento é obrigado a contatar ele mesmo o escritório do monumento. Via de regra, a autoridade de supervisão de construção encaminha o aviso de construção ou o aplicativo de construção automaticamente - mas é melhor perguntar.
Mesmo pequenas alterações no edifício devem ser discutidas com o escritório responsável. Embora as medidas de renovação energética sejam frequentemente mais fáceis de implementar, um sistema fotovoltaico de grandes áreas, por exemplo, é geralmente rejeitado.
Avô
O grandfathering é um termo da lei de construção e descreve que um edifício antigo funcional que ainda está em uso goza de proteção legal, desde que o edifício tenha sido aprovado em algum momento ou pelo menos teria sido aprovado de acordo com os regulamentos da lei de construção anteriores. Uma distinção é feita entre avôs passivo, ativo e abrangente.
- Proteção passiva
A antiguidade passiva regula o uso de bens e edifícios - o que antes era legal permanecerá legal no futuro, mesmo que a situação legal mude e o uso atual não seja mais aprovado. Por exemplo, se um edifício histórico com uma loja existente no rés-do-chão tiver de ser renovado, o rés-do-chão também pode ser usado como loja após as obras. Isso não contradiz o fato de as bases de planejamento urbano existentes (como um plano de uso do solo) agora permitirem apenas o uso residencial em vez do uso comercial.
- Avô ativo
O proprietário de um edifício pode invocar a proteção ativa do edifício existente quando a renovação e modernização altera um edifício - mas apenas pequenas e limitadas alterações ou extensões são planejadas e não alteram significativamente a estrutura existente. Além disso, a identidade da estrutura restaurada ou melhorada com a original deve ser preservada.
- Proteção abrangente
A proteção geral se aplica (ao contrário da proteção passiva e ativa) sob as seguintes condições para novos edifícios:
- As funções dos edifícios existentes e novos estão intimamente ligados
- o novo edifício não aumenta significativamente o edifício existente
- o edifício existente não pode ser mantido sem a aprovação do novo edifício
No caso de edifícios antigos com fachada externa característica, normalmente apenas o isolamento interno é possível.
Obter a aprovação
Pergunte às autoridades de construção com antecedência se um aviso de construção é suficiente para o trabalho de construção planejado ou se você precisa enviar um pedido de construção.
Qualquer pessoa que more em um memorial envia o pedido preliminar de construção à Autoridade de Monumentos Inferiores. As seguintes obras só podem ser realizadas em um edifício listado com a aprovação do Escritório do Monumento:
- Mudanças na estrutura de suporte de carga, como aberturas
- Intervenções na instalação de drenagem
- Mudanças no uso
- Expansão da cave ou sótão
- Demolição e demolição parcial do edifício
- Alterar a aparência, por exemplo, instalar ou substituir janelas, portas ou trapeiras
- Remodelação e reparo
- Anexar ou alterar anúncios e textos
- Mudar para outro local
Custos de aumento
Após a conclusão da reforma, a autoridade do monumento fará um teste de aceitação. Se a avaliação for positiva, a autoridade do monumento emitirá um certificado para poder usufruir das opções de depreciação fiscal. Além da compra, os custos de reforma e manutenção de uma propriedade listada são subsidiados por impostos. Mas preste atenção se a casa inteira ou apenas parte dela está listada. Se, por exemplo, apenas a fachada exterior for um edifício classificado, a renovação da casa de banho não pode ser deduzida nos impostos.
Vantagens fiscais para preservacionistas
Se a autoridade concordar, as casas listadas também podem ser renovadas com energia. “Renovação com eficiência energética não significa automaticamente isolamento térmico”, afirma a arquiteta Irmtraud Swoboda, da Associação de Construtores Privados (VPB). Afinal, a fachada de uma casa em enxaimel ou villa de estilo guilherminiano não deve ser coberta por painéis isolantes. Os proprietários de monumentos podem economizar energia, por exemplo, instalando uma tecnologia de aquecimento mais eficiente. “Em todas as reformas vale o seguinte: as características próprias da casa devem ser sempre observadas para evitar a formação de umidade e mofo”, afirma o arquiteto.
Muitos edifícios antigos classificados sofrem de isolamento insuficiente e, consequentemente, consomem muita energia. Muitas vezes, porém, a proteção de monumentos só permite o isolamento das paredes internas, de modo que as novas portarias de isolamento térmico para casas tombadas não têm significado. Além disso, esses edifícios antigos não precisam de uma passagem de energia. Eles estão isentos da Portaria de Economia de Energia (EnEV) ou da Lei de Calor Renovável (EWärmeG). Assim, os proprietários podem alugar ou vender sua propriedade sem um certificado energético. É importante que o proprietário tenha a isenção confirmada pela autoridade responsável pela proteção do monumento.
Os subsídios podem aliviar parte da pressão sobre a carteira dos renovadores. O Banco KfW, por exemplo, oferece o programa “KfW Efficiency House Monument”. Você deve solicitar o empréstimo ou subvenção antes do início das medidas. Além disso, pergunte ao seu município sobre fundos de desenvolvimento urbano, preservação de monumentos e renovação de vilas. Você também pode encontrar programas de financiamento online no banco de dados de financiamento do Ministério Federal da Economia e Tecnologia.
| Bônus para proprietários |
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Custos de renovação |
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Custo de aquisição* 40 anos 2,5 por cento cada (até o ano de construção 1924), 50 anos 2 por cento cada (do ano de construção 1925) |
| Bônus para proprietários ocupantes |
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Custos de renovação 90% dos custos podem ser reclamados para fins fiscais |
* Só podem ser deduzidos os custos de aquisição proporcionais do edifício, não os do imóvel.
(Fonte: Associação de Construtores Privados)
O arquiteto Irmgard Swoboda, da Association of Private Builders, explica as regras mais importantes para renovadores.
“A renovação de monumentos históricos é mais complexa e muitas vezes mais cara do que edifícios residenciais normais. É por isso que existem vantagens fiscais especiais para proprietários que enfrentam este desafio. Você tem permissão para cancelar extensivamente as medidas de conservação, bem como o trabalho que torna a casa listada habitável em primeiro lugar.
Arquiteta Irmtraud Swoboda da Associação de Construtores Privados.
Aqueles que vivem em seus próprios monumentos têm permissão para amortizar 90% dos custos de renovação, distribuídos ao longo de dez anos a nove por cento ao ano. Você mora em um condomínio em um prédio de apartamentos com prédio tombado? No caso de reparos na fachada ou telhado, você pode reivindicar sua parte para efeitos fiscais. Quem comprar um prédio totalmente reformado, pronto para uso, não se beneficiará das vantagens fiscais - nem como proprietário, nem como proprietário.
Qualquer pessoa que alugue seu monumento pode dar baixa em 100% do trabalho de renovação em doze anos - oito anos com nove por cento cada e quatro anos adicionais com sete por cento cada. Você também pode deduzir os custos de aquisição do edifício antigo.
O pré-requisito para o bônus fiscal é que todos os trabalhos de reforma e conversão sejam coordenados e aprovados pela autoridade responsável pela proteção do monumento antes do início da construção. Somente com o seu consentimento, você receberá posteriormente um certificado para a administração fiscal para que possa reclamar os custos. Qualquer pessoa que renovar ou renovar sem uma licença deve esperar consequências, por exemplo, uma multa. "
Os monumentos nem sempre têm uma fachada tão impressionante. Mesmo edifícios imperceptíveis podem ser listados. Informe-se - antes de iniciar a reforma.
Entrevista: testemunhas da história
Monumentos - são testemunhas da história, carregam o passado no presente e no futuro. Enquanto edifícios residenciais, os monumentos oferecem uma qualidade de vida especial, o apartamento partilhado com a história cria uma atmosfera que não se encontra em edifícios novos. Ao mesmo tempo, porém, viver no monumento significa também para o proprietário uma responsabilidade especial: a utilização de um monumento está sujeita a restrições, a reparação está sujeita a condições. Professor Dr. Egon Johannes Greipl, curador geral do Escritório do Estado da Bavária para a Preservação de Monumentos, conversou com Your-Best-Home.net sobre monumentos e seus desafios.
Your-Best-Home.net: Se eu, como proprietário de um monumento, quiser consertar minha casa: Eu realmente tenho que abrir mão do conforto moderno?
Prof. Greipl: Nenhum conservacionista de monumentos exige que os residentes de um monumento congelem ou cozinhem em fogo aberto! Nenhum conservacionista de monumentos exige que algo seja restaurado ou reconstruído que não está mais lá! Ninguém deveria morar em um museu! Mas: O que ainda está lá, é funcional e é um testemunho da história deve ser preservado.
A proteção do monumento não significa a proibição absoluta de mudanças! Ao contrário: nosso trabalho envolve o acompanhamento cuidadoso de mudanças sensíveis em edifícios com história. O Escritório do Estado da Baviera para a Preservação de Monumentos também apóia financeiramente tais medidas de reparo: Ele apóia as despesas para a preservação e uso dos monumentos. Emitimos certificados fiscais que incluem, por exemplo, os custos de novas construções e tecnologia operacional. Nosso objetivo é mudanças sensíveis e melhorias: Pegue as janelas de uma casa que está listada como exemplo: As janelas devem ser do material e da forma corretos. As janelas de madeira não precisam necessariamente ser substituídas por janelas de plástico. Eles podem ser reparados com a mesma facilidade.Recentemente, fizemos isso em janelas de 300 anos. Essas janelas foram feitas por um grande carpinteiro no século 18! Após o reparo, eles funcionam maravilhosamente bem - também energeticamente!
Por que a reparação de um monumento está sujeita a condições? Essas especificações são necessárias?
Professor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Uma sociedade civilizada é caracterizada pelo fato de se dar regras e obedecer a regras: Por exemplo, quando está vermelha, não passa por um semáforo! Essas regras existem em todas as áreas de nossa vida. Os monumentos, por sua vez, são valores, são bens culturais. Neles guardamos os testemunhos da nossa história! Para preservar de forma otimizada esses valores, precisamos de certas “regras de civilização”, precisamos de regras para o manejo profissional do patrimônio histórico. Você pode chamar essas regras de “requisitos”. O fato de hoje podermos chamar a Baviera de um estado cultural é o resultado de um longo desenvolvimento. Os últimos séculos com suas continuidades, convulsões e novos começos fizeram da Baviera o que ela é hoje. É disso que falam os monumentos. Quando os monumentos desaparecem, nossa história visível desaparece.Os monumentos são e continuarão a ser memórias tangíveis e compreensíveis para todos.
Quanto aos custos: cada novo edifício custa dinheiro, muitas vezes mais do que você pensa. Pense no aeroporto de Berlim e no Elbphilharmonie em Hamburgo. E todo novo prédio precisa de cuidados. Os edifícios da universidade em Regensburg têm apenas 50 anos = "" e agora requerem uma reparação de 700 milhões de euros! Claro, também custa dinheiro preservar edifícios classificados e, portanto, nossa história. É evidente! Em casos individuais, custa mais dinheiro reconstruir uma casa de 300 anos do que renovar um prédio de 40 anos. E daí? Existem algumas diferenças de qualidade no resultado: história, autenticidade, individualidade, solidez, qualidade e ambiente!
Até que ponto a proteção do monumento restringe os proprietários quando se trata de consertar seu monumento?
Prof. Greipl: As questões de proteção de monumentos restringem os proprietários tanto e tão pouco quanto as questões de proteção contra incêndio, acessibilidade, controle de imissão, legislação de vizinhança e assim por diante. Não se trata de restrições, mas de aderir a certas regras muito sensatas. Acima de tudo, porém, trata-se de soluções inteligentes, individuais, feitas sob medida e estruturalmente sólidas que permitem uma vida confortável sem revelar o valor histórico de uma casa.
Você também pode imaginar morar em um novo prédio?
Prof. Greipl: Não, não consigo imaginar isso. Isso não diz nada contra bons edifícios novos - sim, existem! Mas: Não quero deixar de viver no meio da cidade e do ambiente especial e da qualidade de vida especial que uma casa-monumento oferece. Vivi em monumentos quase toda a minha vida. No apartamento compartilhado com a história: É isso aí!