Com prédios de apartamentos maiores, há sempre muito trabalho administrativo a ser feito, e os proprietários que alugam várias unidades residenciais sabem como cantar uma música sobre isso de qualquer maneira. Todo esse trabalho também pode ser convenientemente delegado a uma empresa de administração de imóveis. O especialista em verificação de custos explica em detalhes em uma entrevista quais são os custos incorridos.
Pergunta: Quais são as tarefas que um gerente de propriedade geralmente assume?
Especialista em verificação de custos: os gerentes de propriedade geralmente cuidam de todas as atividades administrativas que surgem em uma casa com várias partes. As atividades manuais, como aquelas realizadas por um zelador nomeado, não estão incluídas.
Os gerentes de propriedade são basicamente ativos em duas áreas:
- No caso de casa com condomínio, eles fazem todas as tarefas administrativas da associação de moradores (WEG)
- em um prédio com apartamentos alugados, eles fazem grande parte do trabalho administrativo para o senhorio
Em ambos os casos, as áreas de responsabilidade são semelhantes em algumas áreas e muito diferentes em outras.
Em geral, uma sociedade gestora de imóveis só se ocupa das questões administrativas, técnicas e comerciais relativas ao sistema geral da casa, mas não dos interesses dos inquilinos ou proprietários individuais.
A única exceção é se, por exemplo, o proprietário de um apartamento alugar um apartamento de sua propriedade na WEG e contratar uma administradora de imóveis para administrar os apartamentos alugados separadamente. Mas esse não é o caso com muita freqüência.
As atribuições de uma administradora de imóveis para uma WEG incluem:
- a organização e implementação da reunião anual de proprietários
- a preparação da pauta da reunião
- registrando as resoluções da reunião
- Obtenção de ofertas para mudanças estruturais, conversões ou reformas necessárias da área geral (escada, área verde, etc.)
- o acompanhamento dos trabalhos realizados e a elaboração de relatórios e contas para a WEG
- o registro e distribuição dos custos adicionais e a distribuição aos proprietários individuais
- a gestão das reservas de reparação
- o planejamento e orçamento de custos para a WEG e a escrituração
Nem todos os serviços são sempre necessários - isso sempre é regulamentado em detalhes no contrato de gestão.
O gerenciamento de propriedades pode economizar muito trabalho para o proprietário
Claro, todo esse trabalho também poderia ser feito por um único proprietário em nome de toda a WEG. Na prática, porém, isso requer um alto nível de conhecimento especializado e um pouco de experiência, salvaguardas adequadas em caso de erros e não haver conflito de interesses entre os interesses do proprietário e os interesses administrativos da WEG em pontos individuais, o que nem sempre é fácil.
Se o proprietário de um prédio de apartamentos contrata a administração de imóveis, as áreas de responsabilidade são muito semelhantes - mas muitas vezes há também a criação de contas de serviços públicos e uma gestão técnica geralmente mais abrangente de todos os sistemas gerais das casas. Em muitos casos, o gerenciamento completo, incluindo gerenciamento de contrato de aluguel, também é oferecido.
Nesses casos, o locador é freqüentemente dispensado de suas funções e tem que se preocupar com muito menos - especialmente com casas de aluguel maiores ou várias propriedades, isso definitivamente vale a pena como proprietário.
O número de sociedades de gestão imobiliária em atividade no mercado é muito grande, mas existem, sem dúvida, diferenças de qualidade. Regra geral, deve certificar-se de que uma sociedade gestora de imóveis tem referências , está há muito tempo no mercado e gere alguns imóveis com sucesso.
Também é importante que uma empresa de administração de propriedades possa fornecer seguro de responsabilidade para danos materiais e seguro de fidelidade (no caso de ações não autorizadas por funcionários que levem a danos). Os serviços oferecidos pela administradora de imóveis e as condições do contrato de gestão devem ser apresentados de forma clara e transparente - os custos também devem ser administráveis e compreensíveis.
Pergunta: Esse já é um dos pontos mais importantes: Quanto custa a gestão da propriedade?
Perito em verificação de custos: Claro, é sempre difícil dizer em termos gerais - os custos podem variar consideravelmente dependendo dos serviços oferecidos e do edifício em questão.
Na maioria dos casos, entretanto, pode-se supor que os custos básicos fixos para uma gestão WEG estão na faixa de EUR 20 a EUR 30 por mês por unidade residencial .
Nas cidades maiores, os custos, especialmente para casas com poucas unidades residenciais, podem ser de até EUR 45 por unidade residencial por mês ou mais .
Para a maioria das casas de aluguel, uma taxa básica de EUR 20 a EUR 25 por mês e unidade residencial é exigida.
Além disso, porém, podem surgir custos adicionais se a administração da propriedade tiver que realizar atividades especiais e onerosas - como organizar uma reforma completa do edifício com eficiência energética.
Os custos adicionais que possam surgir para esse trabalho são sempre regulados individualmente no contrato de gestão. Podem ser taxas fixas para atividades individuais, mas também uma taxa fixa por hora. As despesas de viagem também devem ser pagas separadamente e não fazem parte da remuneração básica.
Um pequeno exemplo de custo da prática:
Temos um prédio alugado com 18 condomínios e contratamos uma administradora de imóveis para administrar todo o imóvel. 16 garagens também devem ser cuidadas.
| Postar | Taxas mensais |
|---|---|
| Gestão do cortiço | 22,50 EUR por unidade residencial = 405 EUR por mês |
| Gestão das garagens | EUR 3,50 por garagem = EUR 56 por mês |
| custo total | EUR 461 por mês |
Claro, esses são apenas os custos estimados por uma empresa de administração de imóveis específica para um edifício específico.
Os custos também podem variar significativamente dependendo do tipo de construção e localização. Estes são apenas os custos básicos de acordo com o contrato de gestão - se a administração da propriedade também fornecer serviços especiais, também será cobrado separadamente.
Pergunta: De quais fatores os custos de gestão de propriedade geralmente dependem?
Especialista em verificação de custos: Claro, alguns fatores devem ser levados em consideração aqui:
- os preços da gestão imobiliária
- o tipo de objeto a ser gerenciado e o tipo de gerenciamento
- a localização da propriedade
- a condição estrutural da propriedade
- os serviços incluídos (escopo dos serviços de acordo com o contrato de gestão)
Os custos de gestão de propriedade dependem do tipo e condição do edifício, entre outras coisas
Todos estes fatores sempre influenciam o preço - por isso é difícil comparar os preços de dois edifícios.
O que se pode muito bem comparar, no entanto, são as diferentes ofertas para um mesmo edifício. Deve fazê-lo na prática - mas os serviços oferecidos também devem ser verificados em todo o caso e deve-se prestar atenção às características de qualidade mencionadas no início (passivo de perdas financeiras, passivo de fidelidade, mais tempo de atividade no mercado, referências).
A relativa proximidade local da empresa de gestão imobiliária à propriedade a ser administrada também pode ser um critério importante - se um funcionário da gestão imobiliária pode estar no local de forma rápida e fácil, se necessário, isso muitas vezes aumenta a qualidade da gestão enormemente e ao mesmo tempo reduz os custos.
Pergunta: Qual é a diferença entre os custos administrativos de uma propriedade residencial e de uma casa alugada como regra?
Consultor de custos: Os preços e ofertas são sempre diferentes, é claro, mas você pode perceber que a administração de uma WEG costuma ser um pouco mais cara do que a administração de um prédio alugado.
As diferenças nos custos básicos mensais por unidade residencial são geralmente pequenas e na maioria dos casos são de apenas alguns euros por mês.
Pergunta: Qual a influência do número de unidades residenciais nos custos básicos?
Especialista em verificação de custos: Normalmente, conforme o número de unidades residenciais aumenta, também aumentam os custos básicos por unidade residencial.
No caso de prédios muito grandes com muitos apartamentos, os custos básicos costumam ser menores, mas também ocorre o inverso: as administrações WEG para casas de duas ou três famílias em particular costumam ser significativamente mais caras do que para casas multi-partidárias com maior número de proprietários.
Pergunta: Por que a condição de um edifício é importante?
Especialistas em verificação de custos: Naturalmente, os administradores de propriedades sempre calculam os preços com base em seus próprios esforços.
Em um prédio antigo, um tanto gasto e gasto, certamente há mais a ser feito e mais esforço - especialmente se já houver uma pequena “carteira de reparos”. É claro que uma empresa de administração de imóveis pode compensar esse esforço maior com preços mais altos.
Pergunta: A localização do edifício também desempenha um papel?
Especialista em verificação de custos: Sim, definitivamente. Como um exemplo extremo, talvez você possa pensar em uma casa em um ponto de acesso real em uma grande cidade - inquilinos problemáticos, um local muito problemático e demolições ou problemas frequentes.
Se uma empresa de administração imobiliária cuidasse de tal edifício, então, é claro, apenas a custos muito mais elevados do que um prédio decente em uma área residencial tranquila e sofisticada.
Pergunta: Que outros fatores ainda podem desempenhar um papel em casos individuais?
Situações iniciais difíceis aumentam o preço da gestão imobiliária
Perito de verificação de custos: A situação especial da casa certamente sempre se refletirá nos custos administrativos de uma forma ou de outra.
Se, por exemplo, for uma WEG com proprietários em disputa desesperada que quase nunca concordam em alguma coisa, a despesa com administração de propriedade geralmente aumenta consideravelmente. Aqui, também, esse esforço maior será refletido em preços calculados de maneira correspondente.
A base para o cálculo do preço é sempre o esforço individual que um gerente de propriedade tem com o edifício - por exemplo, em comparação com um edifício totalmente livre de problemas no qual você quase não precisa se preocupar com nada. A diferença de preço entre um e outro pode ser considerável em casos individuais.
Pergunta: Por quanto tempo os contratos de gerente geralmente duram?
Peritos em verificação de custos: Os contratos de gestão são geralmente celebrados por um período de 5 anos. Existem também determinados períodos de aviso prévio que devem ser respeitados se você não concordar com os serviços de uma empresa de administração de imóveis.
Existem alguns regulamentos especiais para a administração de uma WEG: No caso de uma WEG recém-constituída, a duração do contrato pode ser de apenas 3 anos, caso contrário, no máximo 5 anos.
A WEG tem - independentemente do prazo de notificação - suspender a administração do imóvel no local se houver um "motivo importante". Não é possível rescindir o contrato em todos os casos - os custos devem continuar a ser pagos pelo menos até o período normal de aviso prévio. A ação da administração imobiliária por parte da WEG pode ser evitada imediatamente por tão importantes motivos.
Uma razão tão importante seria, por exemplo, que a empresa de administração de imóveis cobra incorretamente ou que os proprietários individuais preferem de forma clara e verificável. A relação de confiança entre a administração da propriedade e a WEG é então destruída e há um motivo importante.
No entanto, esses regulamentos especiais não se aplicam à gestão de edifícios de apartamentos. Aqui você tem que cancelar regularmente.