Os proprietários muitas vezes presumem que os inquilinos terão de fazer reparos cosméticos quando se mudarem. No entanto, esse é o caso apenas se essas tarefas tiverem sido atribuídas no contrato de locação - com uma cláusula efetiva. Mostraremos quais cláusulas são válidas e quais são inválidas.
Freqüentemente, os inquilinos não precisam realizar reparos estéticos ao se mudar - embora isso esteja escrito em preto e branco no contrato. “Ao contrário da crença popular, o proprietário é legalmente obrigado a realizar reparos cosméticos nos quartos alugados”, disse Rainer Schmitt, advogado do Bayerne.V. Eigenheimerverband. De acordo com a Seção 535 do Código Civil Alemão, o locador é obrigado a manter o imóvel locado em condições adequadas para uso de acordo com o contrato durante o período de locação.
Quem é o responsável pelos reparos cosméticos?
Renovar no final? Em princípio, o locador pode transferir para o locatário o dever de conserto cosmético - com cláusula correspondente no contrato de locação. No entanto, o legislador estabelece condições estritas para isso. A lei regula o que se entende por reparação cosmética - nomeadamente apenas a pintura. O inquilino só precisa fazer essas tarefas quando se muda se o proprietário tiver dado a ele um apartamento reformado para se mudar. Além disso, o inquilino deve ter vivido no apartamento por um longo período de tempo, para que uma reforma da pintura seja realmente necessária.
É basicamente função do senhorio manter o apartamento alugado.
Cláusulas de reparo cosmético inválidas
O Tribunal de Justiça Federal declarou várias cláusulas contratuais sobre reparos cosméticos inválidos nos últimos anos. Se todas as outras condições forem satisfeitas, depende da formulação correta se o inquilino deve pintar as paredes coloridas ao se mudar ou não.
Três fontes de erro De sua prática de consultoria, o advogado Rainer Schmitt sabe: “Com mais da metade dos contratos de aluguel existentes, a cláusula sobre reparos cosméticos provavelmente será ineficaz.” Isso é especialmente verdadeiro para contratos com dez anos ou mais. Os juízes declararam recentemente três tipos de acordos contratuais nulos e sem efeito:
1. A cláusula final de renovação: "O inquilino deve devolver o apartamento recém-reformado ou caiado."
2. Um esquema rígido: "Após X anos, os quartos A e B devem ser caiados ou pintados."
3. A cláusula de cota: “Depois de X anos deve ser caiada. Se o inquilino se mudar com antecedência, ele terá que arcar com os custos da reforma proporcionalmente. "
Pinte apenas quando necessário
Legalmente, estas e outras cláusulas semelhantes falham porque, quando o contrato for celebrado, não se pode prever o quanto o imóvel alugado estará gasto no final do contrato. Mas como você reconhece uma cláusula válida? “Obriga o inquilino a fazer apenas os reparos estéticos que realmente forem necessários, de acordo com o grau de desgaste individual”, explica o advogado da associação de proprietários. Ele aconselha os proprietários a usarem apenas as formas de contrato atuais que também levem em consideração a jurisprudência recente. Fontes adequadas de abastecimento são associações e centros de aconselhamento ao consumidor. Quem baixa o primeiro contrato de aluguel da internet corre o risco de ficar com os custos do pintor no final.
Os inquilinos têm de recorrer a pincéis e potes de pintura com cada vez menos frequência quando desistem do antigo arrendamento. Os tribunais declararam recentemente cláusulas como “O inquilino recentemente renovou ou caiou o apartamento para serem nulas”.
O que são reparos cosméticos?
De acordo com a lei (Segunda Portaria de Cálculo, Seção 28), os reparos cosméticos geralmente devem ser entendidos como pintura sobre o imóvel alugado:
- Papel de parede, pintura ou cal nas paredes e tetos
- Pintura de pisos de madeira, limpeza de carpetes
- Pintura de radiadores, incluindo tubos de aquecimento
- Pintar as portas internas, bem como as janelas e portas externas por dentro
- A fim de construir paredes adequadamente, muitas vezes também é necessário fechar os orifícios
Quando o inquilino deve renovar?
Estas cinco condições devem ser atendidas para que o locatário seja obrigado a realizar reparos cosméticos:
- O contrato de arrendamento estipula que o inquilino se compromete com reparos cosméticos.
- A cláusula do contrato de reparos cosméticos está em vigor.
- O inquilino vive no apartamento há mais tempo (normalmente 5 anos) com desgaste normal.
- Os reparos cosméticos são realmente necessários.
- O proprietário deu ao inquilino o apartamento renovado.
Se todos os cinco pontos estiverem corretos, o locatário deve realizar os reparos estéticos profissionalmente por sua própria conta ou mandar fazer. Uma cláusula que exige a renovação por uma empresa especializada escolhida pelo proprietário é absolutamente ineficaz.
Pequenos reparos no apartamento
A torneira goteja, o botão de descarga está preso: quem paga as reparações no apartamento?
É responsabilidade do locador manter o apartamento alugado. Ele, portanto, tem que consertar a torneira que está vazando ou o autoclismo quebrado ou contratar um artesão para fazer isso. Se foi estipulado contratualmente com a chamada cláusula de pequenas reparações, ele pode reclamar o custo da medida do inquilino. No entanto, isso só é possível até o valor máximo acordado - reparos mais caros devem ser executados integralmente pelo proprietário.
Quais são os pequenos reparos típicos?
Uma característica dos pequenos reparos é que o defeito ocorre em objetos com os quais o inquilino regularmente entra em contato direto. São, por exemplo, ferragens, maçanetas de portas e janelas, interruptores de luz, botões de descarga, mas não canos de energia e água ou o interior da cisterna. A remoção de danos que o inquilino ou um dos seus convidados tenha causado culpadamente não é considerada uma pequena reparação. Isso pode ser, por exemplo, vidros quebrados, furos ou rachaduras nos ladrilhos. O locatário é geralmente responsável por esses danos.
Como os custos podem ser transferidos contratualmente de forma eficaz para o locatário?
As cláusulas de pequenas reparações nos contratos de aluguer devem indicar claramente os montantes que o inquilino tem de pagar - pela reparação individual e como valor máximo por ano. Os tribunais aceitam quantias de até cerca de 100 euros para uma medida. O valor máximo por ano pode ser em torno de seis por cento do aluguel anual. Se a demanda for muito alta ou se o locatário for mesmo obrigado a fazer o reparo por conta própria, toda a cláusula torna-se ineficaz. Como resultado, o locador tem de pagar todos os custos de pequenos reparos de seu próprio bolso.
